如何激活房产休克鱼？

最近，我们了解到有一家国有开发公司最近改制，他们想盘活手中的一部分资产，其中有一整幢楼房想出手。楼房总面积25000多平方米，这幢10层的楼房的地理位置很好，在市内，非常靠近火车站。其中，1～5楼都以商场的形式设计的，有自动浮梯，建筑面积有15000多平方米，6～10楼是写字楼。我们请教了当地几位地产人士，他们一直认为，房子是很好的房子，地理位置也非常好，施工质量也很过关。附近的商品房卖到3000元～4000元/m2，如果把此楼改造成商品房一定有市场。但是面临的问题就是谁来投资。此楼是以写字楼和商场的形式设计与施工的，室内天花板全部处理过，装有自动喷淋设备，整个楼房的造形也不规则，而且没有煤气进气，排烟也不好排，进下水也需要改造，有人估算还要再投资上千万元才能改造，我们不可能进行这样的改造，所以我们也只能以中介的身份帮助这家开发公司把这幢楼盘活。
现在初步有两个方案，一是进行改造，改成商品房出售，但是操作起来非常困难，而且还需要大量的资金投入。所以更多的是考虑第二方案：以现房出售。
这幢楼位居火车站旁200米处，人流量非常大，很适合引进大型的超市及大型商品批发市场，但是商场商家没有这么多资金来买楼，他们只可能租，但是业主又不想出租，想一次性出手。这就形成了想用的人没钱买，想卖的人又卖不掉这种局面，我们作为中介公司也无利可图。
最近几期《销售与市场》杂志有几篇关于租赁公司的文章，让笔者有了新的想法，笔者的如意算盘是由一家中间商买下商品，再把它租给想用的人，这样一来，既盘活了闲置资产，又让商家找到了理想的位置做生意，更重要的是，中间商有利可图。虽然中间商的风险很大，资金积压也很大，但是只要规划得当，宣传到位，商场是一定能热起来的。这幢楼一活，将大大改善周围的投资环境，这时再来改造6～10楼。这样中间商心里就有了谱，风险减小了，投资也小了，宣传费用也会大大降低。这时中间商也可以把大楼分层出售。
这家中间商可以是租赁公司，也可以是风险投资，也许还可是房地产投资基金。(最近媒体上一直在说国内房地产融资渠道单一，全部风险都在银行这边。)
笔者把这个想法和公司里的人说了一下，大家都说行不通。因为我们公司一直从事的是一些二手房的交易，像这样整幢楼要出手的情况还是第一次遇到。所以心里也没把握，笔者认为这是我们公司的一次机会。同时，笔者也不愿看到国有资产这样空置着。如果笔者的想法是不可行的，这幢楼还救得活吗？
如果笔者的想法可行，笔者该怎么样为公司来挖这第一桶金呢？我们该怎样去寻找中间商呢，省内的不行，就找省外的，但是怎样把这个信息传达到真正的客户手中？还有，怎样让对方信任我们这家小公司呢(我们的注册资金只有10万元)？还有和开发公司谈的时候要注意些什么？我们是否应该有个授权书或是委托书呢？怎样才能确保我们的利益。也能获得客户的信任？整个大楼是否需要一个专业的公关和策划公司帮我们包装、策划呢？
               (编辑：伟 哲)

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