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如何激活房产休克鱼?

2003-10-1 08:00| 查看: 35042| 评论: 0|原作者: 昆明/康黎立

最近,我们了解到有一家国有开发公司最近改制,他们想盘活手中的一部分资产,其中有一整幢楼房想出手。楼房总面积25000多平方米,这幢10层的楼房的地理位置很好,在市内,非常靠近火车站。其中,1~5楼都以商场的形式设计的,有自动浮梯,建筑面积有15000多平方米,6~10楼是写字楼。我们请教了当地几位地产人士,他们一直认为,房子是很好的房子,地理位置也非常好,施工质量也很过关。附近的商品房卖到3000元~4000元/m2,如果把此楼改造成商品房一定有市场。但是面临的问题就是谁来投资。此楼是以写字楼和商场的形式设计与施工的,室内天花板全部处理过,装有自动喷淋设备,整个楼房的造形也不规则,而且没有煤气进气,排烟也不好排,进下水也需要改造,有人估算还要再投资上千万元才能改造,我们不可能进行这样的改造,所以我们也只能以中介的身份帮助这家开发公司把这幢楼盘活。
现在初步有两个方案,一是进行改造,改成商品房出售,但是操作起来非常困难,而且还需要大量的资金投入。所以更多的是考虑第二方案:以现房出售。
这幢楼位居火车站旁200米处,人流量非常大,很适合引进大型的超市及大型商品批发市场,但是商场商家没有这么多资金来买楼,他们只可能租,但是业主又不想出租,想一次性出手。这就形成了想用的人没钱买,想卖的人又卖不掉这种局面,我们作为中介公司也无利可图。
最近几期《销售与市场》杂志有几篇关于租赁公司的文章,让笔者有了新的想法,笔者的如意算盘是由一家中间商买下商品,再把它租给想用的人,这样一来,既盘活了闲置资产,又让商家找到了理想的位置做生意,更重要的是,中间商有利可图。虽然中间商的风险很大,资金积压也很大,但是只要规划得当,宣传到位,商场是一定能热起来的。这幢楼一活,将大大改善周围的投资环境,这时再来改造6~10楼。这样中间商心里就有了谱,风险减小了,投资也小了,宣传费用也会大大降低。这时中间商也可以把大楼分层出售。
这家中间商可以是租赁公司,也可以是风险投资,也许还可是房地产投资基金。(最近媒体上一直在说国内房地产融资渠道单一,全部风险都在银行这边。)
笔者把这个想法和公司里的人说了一下,大家都说行不通。因为我们公司一直从事的是一些二手房的交易,像这样整幢楼要出手的情况还是第一次遇到。所以心里也没把握,笔者认为这是我们公司的一次机会。同时,笔者也不愿看到国有资产这样空置着。如果笔者的想法是不可行的,这幢楼还救得活吗?
如果笔者的想法可行,笔者该怎么样为公司来挖这第一桶金呢?我们该怎样去寻找中间商呢,省内的不行,就找省外的,但是怎样把这个信息传达到真正的客户手中?还有,怎样让对方信任我们这家小公司呢(我们的注册资金只有10万元)?还有和开发公司谈的时候要注意些什么?我们是否应该有个授权书或是委托书呢?怎样才能确保我们的利益。也能获得客户的信任?整个大楼是否需要一个专业的公关和策划公司帮我们包装、策划呢?
               (编辑:伟 哲)

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本文刊载于《销售与市场》杂志评论版2003年10期,转载请注明出处。

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