其实，判断房价正常不正常、有没有泡沫、存在多大程度的泡沫，偏离现实的过多的争论没多大意义，因为一个房价收入比就能说明问题。

    从目前的房地产状态来看，城市存量并不低，尤其是二三线城市和中小城市。改革开放以来，居民收入不断增长，CPI也在勉强能够容忍的状态下步步上扬。民营经济的发展，既带动了就业工人、务工农民工资收入的随之增长，也使得家庭综合收入达到了一个前所未有的水平。

    这应该是我国房地产市场在调控不断的状态下逆势增长的原因之一，也就是城乡居民改善性居住需求旺盛的基本市场因素。

    同样，伴随着其它诱因的滋生，畸形房价一直坚而不破、步步高涨。

    所谓其他诱因，也是一种长期的现实存在。但是，在房地产市场中，它们成为支配我国房地产市场的主要因素。这些诱因可能是不正常的因素，也是在这十多年里屡屡导致政府所有调控失败的因素：

    政府土地财政取向、银行保值取向、国企资本和民资投资取向。

    同时，由于财产和不动产登记、房产税长期缺位，致使大量的灰色资金进入楼市变相洗钱，民间游资在低风险产业资源高度垄断的环境下无处投资，争相涌入房地产，促使房价长期以来高企不下。这些种种局外因素，实际上取代了需求掌控了房价。

    可是，再令人艳羡的狂欢夜宴也有终局的一刻。

    就目前而讲，房产税、不动产登记业已启动，那么在这样的情况下，未来的房价就只能靠刚需维持了。

    但是现在全球经济低迷，中国经济缓增长、已经过了改革开放以来连续长期的高增长期，甚至步入漫长的增长停滞期，这样导致CPI没降，实体经济却陷入困境，居民收入水准难以为继，维系房地产持续增长的条件——居民稳定收入备受考验，那么未来房价会是怎样一种情况，不言自明。

    另外，推行全国的农村土地确权认证与流转政策的实施、新型农村社区建设、城市棚改工程方兴未艾，这样导致大批农民和城市普通居民在原有居住条件和居住环境得到改善的情况下，面对越来越高昂的城市生活成本、城市生存压力，一定会选择就地安置，而且，基层政府和开发商也乐于对他们做出补偿和就地安置。这对城市商品房市场同样形成严重冲击。

    令人费解的是，银行有一副工具始终不大情愿动用，对于已经风险高企的房地产开发贷款和住房按揭、商业用房按揭贷款，银行一直收而不紧甚至暗中留下宽松空间。其实，银行只要一停止贷款，房价不用调控就自己下降！——这是全世界都知道的中国高房价的秘密，但是地方、银行一直在选择无视。之所以说停贷，因为各类房贷已经失去了正常的经济意义，更曲解了民生意义，各种贷款被开发企业用来空手套白狼，被个人用来炒房。而且，存量房的真相银行也没认真正视，如果银行断了那些捂盘、囤集房源、不惧资金链断裂的开发企业的资金，他们不敢再有恃无恐，那么大量房源将再次面世，价格随之自动下调。

     

    最后要补充的是，不动产登记已成定局，正在推行，房产税势在必行。唯此两点，必将迫使长期以来在房地产市场起到关键作用的那些“闲置房产”浮出水面，逼出真相的同时，也会迫使房价发生转折，若非如此，只能证明这项政策的实施充满漏洞，从一开始就是不严肃的败笔。

 （东方地产研究院研究员    张一夫）

2017-4-1