十九大“房住非炒”定位，是我国房地产市场转折的信号

 文：张一夫

近日，中共十九大在京开幕，习近平总书记作报告。在报告中，习近平总书记所提两个问题让经济界产生巨大反响：一个是实体经济，一个是房地产问题。

关于实体经济，习近平总书记在十九大报告中提到，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上。而对于房地产，习总在报告中这样阐述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

下面，我就习总这段有关房地产的论述谈谈个人见解。

首先，应该肯定的是：

习总十九大报告中有关房地产“房住非炒”的论述，是房地产市场转折的明确信号。

可以预见：19大以后，我国房地产业将不可避免发生“转变、转型、转换”——

1、房地产开发理念转变；

2、房地产市场经营转型；

3、房地产经济地位转换。

房地产开发理念转变：

预示着房地产开发必须立足于正常民生商品开发这个着眼点，保持底线，告别暴利，贴近民生。所有涉及房地产开发的企业和资本，必须在法治和民生的轨道上付诸实施项目投资开发，确保社会稳定和经济健康运行。

而习主席在报告中有关社会主要矛盾变化的论述，更是强调了民生、社会健康发展的诉求，我以为，房地产经济转型在社会矛盾的变化过程中，脱不开重要关系。

在我国改革开放之前和初期，民众的主要问题是解决温饱问题。经过二三十年的快速发展，我国大部分人已经过上了小康生活，但是由于市场经济体制还不完善，收入分配和社会保障制度还不健全，贫富差距呈现较大状态，社会主要矛盾体现为“不患寡而患不均”。

根据国家统计局的数据，2016年我国居民收入基尼系数为0.465。根据国际经验，基尼系数超过0.4就属于差距较大，超过0.5就属于差距悬殊。虽然过去十年来我国基尼系数有所下降，但仍然保持高位，这一问题必须引起高度关注。

在财产分配方面表现为不平衡。根据专家学者研究的研究，在过去十多年里，中国居民的财产差距迅速增加，2010年全国居民财产分布的基尼系数高达0.739，中国已成为世界上财富分配高度不均等的国家之一。在居民各类财产中，房产占全部财产的比例由2002年的57%上升到2010年的74%。房产成为居民财产分配不平衡的主要原因之一。习总在十九大报告中提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，可谓振聋发聩，审时度势，抓住了症结。

房地产市场经营转型：

十九大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，在整个房地产行业、乃至在全社会犹如一石激起千重浪，掀起巨大热议。从这种反应来说，长期以来，固有的房产开发模式、尤其是市场运作模式已经备受诟病。这就需要市场进行良性健康的转型，也就是说房地产市场从自由无序、原始炒作、无底线操弄状态步入接受监督的状态，价格、利润、营销手段都要面临严厉的监管，居住以外的商业炒作将受到严格限制约束乃至制裁。

习主席的报告强调了房地产业在政策层面坚持房子是用来住的、不是用来炒的这样一个最根本、最鲜明的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，这是政府关于未来房地产行业发展的主要方向和主导思路。

这样，将规范房地产市场通过阳光、透明、公开、健康的运作手段，在法治框架内良性运行，以确保经济秩序的稳定和基本居住的民生保障性能。

房地产经济地位转换

近期，连一贯坚持房价只会上涨预言的任志强先生，也提出了对房价上涨的质疑，并提出未来“是租房还是买房？”的问题。

在因城施策的楼市调控大背景下，前三季度全国商品房销售增速继续回落，楼市已经降温，未来商品房销售数据增速将继续收窄。

国家统计局数据显示，前三季度商品房销售额91904亿元，增长14.6%，增速回落2.6个百分点。

商品房销售面积同样呈现回落态势。1-9月商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，但增速比1-8月份回落2.4个百分点。

到了9月，楼市调控再掀一轮小高潮。9月多达45个城市发布了楼市调控相关政策52次，政策密集程度甚至超过了去年10月。截止日前，年内全国房地产调控政策已接近180次。

十一”黄金周结束，一、二线热点城市成交量为2014年以来最低，三、四线城市成交维持高位。

北京新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年以来的历史最低值。

上海前7天网签新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅78%。

南京前7天签约457套，同比2016年同期的905套下调50%。

深圳前7天签约445套，同比2016年同期的508套下调13%。

上海今年前八个月，新房成交面积同比分别下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%；成交套数共40928套，前8月每月同比分别下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。

实际上，这一切现象都表明政策的明显诉求和威力：回归房地产本质、强调经济健康发展和民生保障的双重特性。

这一切也在预示一种变化：房地产经济地位调整转换。

过去，房地产业在国民经济中扮演着十分要害的角色，这源于GDP、土地财政、企业和个人投资暴利回报等环节因素对不同阶层和不同诉求带来的刺激诱惑。其实，房地产在这种经济结构中的倚重地位，不仅严重影响了民生，为社会稳定带来隐患，更对经济结构的完善科学与稳定产生严重威胁，甚至不加控制将为金融安全造成严重后果。

所以，我想，中央会认为，房地产经济地位转换、房地产业在整个国民经济中的结构权重调整转变迫在眉睫，放任房地产决定一切，不仅危害民生，对经济也是一种杀鸡取卵、竭泽而渔的不明智做法。只有一个良性运转的、健康理性的、有益于经济、有益于民生的房地产经济发展状态，才是未来房地产的新定位。

那么，十九报告以后，未来房地产会有什么变化特征呢？

首先我们要重新审视房价这个房地产行业最关键的因素，看它会呈现什么变化。

房价涨跌都有一定的规律。十九大强调的这个“房住非炒”定位，说明房地产政策因应市场而调整、并保持持续性的特征。2015年的连续降息降准、减免税费，是刺激需求释放减库存的；2016年炒房行为严重侵害刚需权益，导致市场严重畸形，于是上边的相关政策开始收紧。

此时，从十九大报告中关于房地产的定位，可以看到住房问题被中央视为“民生痛点”之一。

十九大报告中提到，一个政党，一个政权，其前途命运取决于人心向背。人民群众反对什么、痛恨什么，我们就要坚决防范和纠正什么。

一个政党，只有时刻关切民生，直面民生痛点，才是执政之基；一个政权，只有把民心所向当成行动的方向，急民之所急，忧民之所忧，才能获得最大的认可和尊重。国泰民安，国家强盛，不单单是表面的GDP和强大的武力，而在于民众的幸福感有多高。

住房是当下民生“痛点”，更是党的工作的出发点。房子问题就是中央未来关注、监控的重点和关键工作出发点。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这些重点，一定是房地产未来几年的关键词。

我个人觉得，很快开始发生转变的未来的房地产，将呈现以下三个新的调整过程：

1、中央冷静认识到住房市场和房地产在中国较长时间的发展中存在的利弊，对过去房地产的发展状态基本上来了个盖棺论定，决心消除长期以来影响经济结构优化转型发展和阻碍民生稳定的不良势头，扬长避短，强化发挥房地产业在国计民生、经济安全、社会稳定中的应有的积极作用，转变房地产业原有运行轨道，重塑行业形象；

2、总结、调整、延续过去房地产宏观政策的制定与实施，推进房地产行业发展和监督服务长效机制加速落地，促进房地产市场平稳回归，以求行业稳步前行；

3、住房逐渐回归本质，开发商的暴利时代、野蛮掘金时代，投机商的炒房牟利时代已经结束。经济发展、民生事业成为房地产双重属性，而且，住房的民生保障属性成为中央未来更响亮的定调，促使房地产行业循法依规经营，规范科学运行。

具体到房价来说，平庸和保守的特征将成为较长期态势。

说到房地产企业自身的发展前景，向“新兴地产”转型是唯一的发展道路。

近期，我们一群业内人士不断对东方地产研究院院长郭井立老师提出的“新兴地产”概念进行了认真深入的探讨，中房协会长刘志峰（原建设部副部长）、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、东南大学建筑和房地产学院院长李德智、以及刘宇庆、吴翔华、卢勇、徐琴、郑淑全、周才炳、吴旭辉、张一夫、周琦、朱凤泊等著名专家学者、业内权威通过各种渠道持续探讨，大家一致认为，未来房地产的道路只有向“新兴地产”方向发展，而新兴地产的定位，郭井立老师和诸位专家领导的意见是：

新兴地产是“新地产、新业态、新科技、新人文、新金融、互联网+”六大核心要素的跨界融合，涵盖五大领域：“新兴宜居地产、新兴商业地产、新兴产城地产、新兴颐养地产、新兴文旅地产”。

同样，我的看法是：所谓“新兴地产”，不仅在产品和技术上体现出新兴特征，更重要的是在开发理念、研发理念、商业模式、运营机制、营销模式等方面全方位体现新兴特征。

这和传统零售转型“新零售”一样，不仅是技术创新、模式创新，更重要的是思想、理念转型，是思想和理念创新转型主导下的商业思维的转变。

新兴技术、新兴产品、新兴模式、新兴领域、新兴理念。从头到尾，换一个思维，换一个思想，换一种追求，换一种经济利益和包含民生关注在内的社会效益的双重责任担当，才能真正摸到“新兴地产”轮廓。

2017年10月22日。