前言：随着近几年我国城市商业地产的大建设总量增长，城镇化建设速度使大批我国二元户口结构中的农业户口大批进城务工和购买商品房安家落户于城市。城市的大规划、大建设、人口的增加和流动，大量的街道和新修的以商业新小区周边门店随人口数量增加迅猛。市场经济的大发展，新的商业地产是居民投资的主要投资品，由于国家多项政策控制商品发展过快带来固定资产投资比例失调。商品住宅房在短期内投资不能获利，商业地产就成香饽饽的投资稳定收益并且能带来保值增值投资商品，由于我国商业地产产权清晰，买卖自由，好的地段租金价格一度翻翻上涨。

　　

　　关键词： 商业地产 租金 商品价格影响

　　在好的地段经营门市店面可以快速产生销售量和现金流。对于商业地产店面销售的日用百货，服装鞋帽，家用电器食品餐饮等依赖于终端门店的主要销售手段，商业地产大型卖场其实在剔除管理运营要素的基础上，还是同样依赖于商业门店这个商业销售平台。

　　一、相关理论

　　

　　A 私有产权理论

　　1991年诺贝尔经济学奖得主科斯是现代产权理论的奠基者和主要代表，科斯的产权理论认为，私有企业的产权人享有剩余利润占有权，产权人有较强的激励动机去不断提高企业的效益。所以在利润激励上，私有企业比传统的国营企业强。没有产权的社会是

　　  一个效率绝对低下、资源配置绝对无效的社会。能够保证经济高效率的产权应该具有以下的特征：

　　（1）明确性，即它是一个包括财产所有者的各种权利及对限制和破坏这些权利时的处罚的完整体系；

　　（2）专有性，它使因一种行为而产生的所有报酬和损失都可以直接与有权采取这一行动的人相联系；

　　（3）可转让性，这些权利可以被引到最有价值的用途上去；

　　（4）可操作性。

　　威廉姆森在1985年出版的《资本主义经济制度》一书中对交易成本作了更明确的规定，并将其区分为“事先的”和“事后的”两类。事先的交易成本是指“起草、谈判、保证落实某种协议的成本”。在签订契约关系时，交易关系的当事人都会对未来的不确定性产生困扰，因此需要事先规定双方的权利、义务和责任，而在明确这些权利、义务和责任的过程中是要花费代价的，这种代价的大小与某种产权结构的事先清晰度有关。为确保交易关系的长期化和连续性所必须付出的费用。 按照威廉姆森的观点，科斯定理的核心是交易成本。我国商业地产（商铺、门面等在我国房产局和土地局的房地产权证书上登记用途为商业服务和商业办公）开发单位（法人公司为主体）的产权人在完成最终交易买卖后，一般属于投资者为个人产权登记，其产权就私有化，同时具有财产支配权，可以自用、租赁、买卖等，其权属使用具有确定性和盈利收益目的性。

　　B 分工理论

　　古典经济学家的鼻祖亚当.斯密在他的《国富论》中谈到分工促进劳动生产力，实现国家与社会普遍富裕。生产领域的分工与商品流通领域的分工在我国经济体制中，以市场经济的交易为剩余价值的关键变量，产品只有通过交换才能实现利润。市场经济就是商品经济商品经济事宜交换为主要特征。马克思指出;商品交换是在共同体的尽头。商品流通的最终实现一般还是在交换，交换的场所成为商场、商店、商铺。在流通环节中从生产组装——商品物流——代理或经销——消费者成交（与消费者完成交易）

　　C 利息理论

　　一个人可以通过货币的使用而获得利润毫无疑问，是促使哪些借款人支付利息来借款的普通的动机之一，利润也是借款人偿付这种利息的来源之一，但绝不是赋予贷款人以要求借款人偿付这种利息的权利的东西，对于贷款人来说只要货币是他自己的，他就有权要求利息，而这种权利是和财产所有权分不开的。（杜阁，1961）这里杜而阁，已经明确指出，决定利息存在的有“一种具有一般性和决定性的原则”，这种原则应理解为财产的所有权。如果再加上人们作为私有制的普遍对立，以及个人自身利得化的最大化追求，利息和利润就是一回事了。在方宇军著的中信出版社2001.4《经济学的新思维兼及西方经济学的批判》一书中详细的总结出产权也是利息的来源之一。换句话说合同租赁甲方（产权方）用个人资本（或公司资本）购买商业用房，第一存在银行里有利息所得。如分期付款还会产生支付利息成本，在拿出等额资金购买商业用房（固定资产）其购买动机就是投资，投资势必对回报利润的关注和期望，所有资本的的投资方都会以利益最大化德利为主要获利手段，其法律赋予其收益权。成本和收益率高是产生投资行为的主要投资动机。

　　二、商铺需求

　　在商品平流通过程中，商铺的销售价格一般都是上业住房的1.2——3倍之间，单价以平方为计价单位，有的好的地段商业用房的购买总价成本实在是经营户承受不了，试想经营户们都不用交租的话，哪个不想有自己的商业门店，可是当有资金能力购买起商业门店的投资者其高额租金回报，谁还要辛辛苦苦打理店面呢，由于商业用房购房总价高，又是做生意经营场所必须和消费者产生交易行为的关键，特备是商业零售行业，租金高的地段一般都是经营优势点段，其特点是人口多，流动性大，商业业态相对完善，好市口，等于好生意，好生意等于好的营业额，好的营业额一般就等于能赚钱有好利润，由于经营者的经营目的就是赚钱获得更多的利润，好的门店需求就会出现花钱难租到合适的理想经营场所，同时由于不愁租不掉就产生了卖方市场，于是紧缺型和经营必须要求租赁好的商业店面，需求是决定价格因素之一。商业地产的租金回报率成为投资的主要竞争性投资品，购买好的市位商业用房是取得高额回报的的投资需求，并且交易再出手还会稳定增值，造成投资竞争性，总价高地段好的门店租金自然就上去了，需要租赁的需求人越多，价格就会不断上升。商业地产是零售服务业的关键经营要素，也是商品经营的关键交易平台。

　　总结：司马迁说过，天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。厂家建厂房，购买机器设备等生产要素生产产品同样需要投资成本，投资成本同样在会计核算里折算成本。成本增加，势必导致最终销售产品的价格上涨，由于在商品流通环节里，商业地产进过商家装修就成为商品购买的理想场地，交易平台由此产生，商家的获利有经营管理成本+产品或服务成本通过交易加价后获得利润，在商业流通利依赖于经营场地的租金成本是最大，例如酒店，餐馆，商场等由于其他必需品价格的上涨、利率上涨、CPI上涨，融资成本等投资行为成本上涨，同样投资商业地产的投资者要求回报水平和要求也会上涨，其对于自身投资的商业地产也会上涨，由于投资比例在产权结构或者资产结构中比重过大，商业地产就会普遍上涨，最明显的例如租金上涨会使经营者成本增加，成本增加销售的产品总量不增加的话就会在单价上增加以获得去除成本的获利。如果长期不获利难以获得生存或者势必倒闭。商品流通领域得环节越多（分工越细）流通成本相对增加越大。最大经营要素的商业地产租金成本增加势必导致销售商品的价格上涨。因此，国家相关部门最近出台要求商业流通减少环节，降低中微小企业主的税费，对于商业交易不合理产生的费用势必会加到消费者最终消费的产品上。然而面对商业地产投资者要求的高回报率导致的商业地产租金持续上涨，其势头在全国商业街区只涨不跌，从租赁合同中一般都要求每1-5年都有不同租金价格递增，去除通货膨胀因素，其意味着经营成本不断增加，由于商业地产购买总成本相对过高，在商品流通环节重要经营要素决定下，商家租赁需求不断增加，一个店面经营者对于自身经营的店铺除支付高额租金意外在其租赁权的购买（一般是前一个经营户转让给下一个经营户的转让金）通常好的地段还是期一年租金1-2倍（由于地段好店面资源有限）。还要面对新租建店面装修，其前期成本投入甚是有苦说不出，商业地产租金上涨势必对销售产品的价格有着关键影响，这是全国城市现象，特别是步行街等商业旺地，其租金让经营户望叹某及。租金就是成本，成本就会产生利息！稳定经营服务离不开商业场所。成本+利润=商品价格。成本增加商品销售价格通常都会上扬。

　　

　　

　　

　　

　　

　　参考文献：[美国]哈尔.R.范里安 著 费方域等 译  上海致格出版.上海人民出版社，2009 微观经济学的现代观点

　　方宇军 著 经济学的新思维——兼及西方经济学的批判-北京中信出版社2011.4 等