未来楼市的走向和房价趋势

房地产市场两年前步入一个较明显的“阵痛期”，这段对地产商来说非常痛苦难熬的时期，比原先专家学者估计的时间要短，产生的后果也远没有到达可怕的地步。在很多人的想象和预言中，“跳水”、“崩盘”、“房价缩水50%”、六七成开发商将要破产乃至“跳楼”等等说法，随着全球金融危机的到来与恶化，迅即破灭，意想不到竟变成了机会。房地产作为第一个、也是最大的收益行业，迅速由“不幸”转为“万幸”。历经一段战战兢兢的煎熬，从“试水”的边缘靠岸。三月以来，围绕房地产市场的曙光，终于在人们的争吵和怀疑的目光中，渐见清晰，同时，也伴随着经济复苏的努力和政策的微妙发力，房地产这架发动机开始恢复正常并进入高速运转时期。

房地产“试水”的因素

近两年房地产市场的突变，有着复杂的背景和必然因素。既有利益使然，又有管控和引导不完善因素。重要的是，随着国民收入增长，城市化进程加剧，买方市场的刚性需求前所未有的旺盛，对房地产的前期过热提供了温床。

房地产市场尤其是住宅产业是一个毛利率不一定很高，但经济价值总量很高的行业，譬如一个总销售价值2亿的住宅楼盘项目，哪怕只有快速消费品平均10%的利润率，开发商也会在一两年内获得2000万的净收益，因而除了地产商外，其他利益集团也为此而纷纷冒险、趋之若鹜。纵观近年来房地产市场的突变，一系列不良因素的产生，无不围绕先期这样一个背景而产生。在2003-2007房地产市场价格和销售走势遭遇的由热到冷的变化过程中，具体的诱因有以下几方面：

1、GDP总值和国民收入增长促进楼市刚性需求的形成。正像任志强说的那样，改革开放以来，中国国民生产总值和个人收入增长幅度巨大，楼价不涨绝非正常。同时，城市化进程推进迅猛，大批城乡居民在当前迫切居住需求和追求新的居住条件、居住文化的因素引导下，纷纷更新和购置住宅；

2、投资理念。随着房产市场升温，高收入阶层、中产阶级、企业主、灰色收入者变相进行个人不动产投资。譬如前两年媒体报道的煤矿主批量购买豪宅，可见一斑。这些因素很大程度上推动了房价攀升；

3、投机行为。由于前几年房地产从土地到房屋销售过程中，有很多漏洞可以逃避有效的监管，楼市的投机行为促进了房地产市场在那个时期的不正常状态。著名的温州炒房团，就是那个时期的产物，其实那只不过是投机者单边投机操市，或与个别开发商合谋炒盘的行径。大城市开发商欺诈性营销还导致了市场恐慌，排号、认筹、内部认购等等复杂的程序设计，其实是一种障眼的炒作，聪明的开发商前几年从香港学来这套，发挥得更加淋漓尽致，一些人只需拿到土地，通过上述炒作便可轻易吸收客户资金用于后来的开发。高潮时，一些项目未动一锹土便可筹集大量资金，甚至一个只是用于排队的空号，竟然有黑市炒至上万。另外，土地的违规转让、迂回转手也促使成本上涨，迫使房价上扬；

4、地方政府和集团利益。土地费用、开发过程中形成的一系列税费为地方财政带来无可替代的巨额收入，促使地方政府采取一切措施推动房地产开发形成热效应。抬高地价、影响地区乃至全国地价上升，促使开发商大量拿地、囤地，致使土地价格一路上扬。综合土地费用、税费、手续费高踞住宅开发成本。华远集团董事长任志强公开说明其公司开发成本中，地价占据50%，虽然有些“耸人听闻”，但还是反映出土地成本是导致房价上涨的关键因素。

5、CPI指数上扬。上世纪末至今，随着GDP和人均收入增长，全国物价也一路上扬。劳动力成本经过短短十几年廉价时期后，近年迅速上升，其成本优势已经落后于印度、越南等试图走开放道路的国家。这些都为房地产运营成本添加上升因素。另外，房地产开发过程中，从土地到原材料几乎全部取自于不可再生资源，所以，房价上涨也是大势所趋。

6、地方政府对GDP的过度痴迷。也是一项推动楼市过热的因素。GDP作为政府的硬性政绩展示，成为地方追求的不懈努力方向。同时地方财政缓解、推动经济快速发展，全部体现在GDP总值这样一个数字上。房地产作为一个劳动密集型产业，对政府来说推动和利用起来省时省力，经济价值、经济规模庞大，资源充裕，既不需政府投入、反而能够轻易从中获得巨大的财政收益和政治效果，短期内更可带来城市形象和城市建设意想不到的收获，可谓一石数鸟，所以为地方政府所青睐。地方保护和刻意的促进措施推动楼市的超速发展以及影响楼价。

但是，房地产体现在价格方面的过热现象，导致不久前遭遇“寒春”，应该说这也是必然。

过高过快的价格增幅，已经超出了一般家庭甚至中产阶层的购买和承受能力，为此激起普遍的民间抱怨。民间、舆论、理论学术界思想前所未有的观点统一、认识统一也就不奇怪了，于是开发商和“奸商”、“黑心商人”、“暴利”等同起来，几乎所有的中国人都认为房子价格高涨、豪宅林立是开发商故意为之，房地产商一时如“过街之鼠”，人人欲“得而诛之”。

国家对经济发展的宏观调整和规范，对民生问题的关注也是房地产市场需要冷静的因素，包括住房问题解决思路和房价暴涨控制、土地资源控制使用开发，无疑会限制房地产市场为所欲为状态的蔓延。

经济低迷前期，无疑为房地产销售带来一段彷徨。

这些因素催生的房地产市场由热到冷过度，应该是一个正常的发展周期。

未来一个时期房地产市场走势和房价趋势

对房地产走势的判断尽管一直处于各种观点的争论中，但是，未来的稳定和持续发展趋势不会扭转，未来房地产将得到更深入发展，房价不会大幅下跌。我是始终坚持这个观点的。因为至关重要的一个原因是：中国人不同于任何一个国家民族，拥有房子永远是中国人的生死追求。这是潜在的刚性需求。

除了上述原因外，还基于如下理由：

1、资源因素。基于资源合理利用和生态环保因素，未来房地产开发从土地转化到开发总量，国家都会有一系列规范措施加以控制，反过来说，未来的开发运营渐趋规范，但房价成本脱水的空间不大；

2、地方经济繁荣的助推剂。短期内，很多地区仍要依赖房地产经济保持经济增长和财政收入，没有谁愿意看到经济崩溃的结局出现，房价成本的剧降也是不现实的；

3、全球经济危机需要经济保持一个过渡性、缓冲性的平稳时期。在中国，房地产经济占经济总量比重很大，至少是目前，实现保8，房地产经济成为保经济、保增长的一个重要支撑点。

4、房地产涉及民生、整体经济发展、金融、城市化、工业化进程，这一系列因素，在未来可能对房地产形成一些规范性理顺框架，但是也是一种促进健康发展的动力，换句话说，诸多因素要竭力保全地产业的稳定繁荣，譬如金融业和市民的住房需求。

5、每当经济低迷和通货膨胀时期到来，总会刺激人们加速储备有价增值财产的举动。对个人而言，黄金、住宅成为首选，当前的经济社会又为大量持现的人们增加了矿产能源投资选择。这也是非战争年代的非常时期带给房地产的机遇。

    可以这样认为：未来两三年内，房地产市场会以慎重的姿态，通过销售的小步回升稳定下来，回归理性繁荣；而房价，全国大中城市已经见底收线，虽然期间还会存在个别的降跌循环，但是不同的城市和地区会有不同的涨价因素和涨价幅度。未来随着资源成本、刚性需求增加和经济复苏的需要，房价仍要稳步增长。

对小城市而言，最多不过是城乡居民经历了一段观望、对抗时期，以目前的房价，小城市还没有封顶，而且仍有不可低估的上涨空间，所以三五年也谈不上未来见底。

随着小城市的发展壮大和环境建设政策的加强，新的居住观念的更新，高层、花园洋房、水景园林住宅、智能住宅的概念将很快被小城市市民接受并尝试。这些类型的建筑需要较高的成本，从而对整个房地产市场的价格都会产生重要影响。

2009-4