房地产产品应该是以上所述的综合体。实话实说能够包含上面所有讲到的社区就是一个不错的社区。目前还有一些比较新的住宅形式或者说是炒作噱头：智能住宅；低碳住宅。

智能住宅：提到智能住宅，对此有所了解的人都会想到比尔盖茨花费数亿元建造的豪宅。它提供的是一种安全、舒适、便利的生活方式。

我们要全面认识、区分智能化和局部智能化住宅。不要被一卡通、上网、红外线监控防盗、可视对讲等局部智能化误导，认为这就是智能住宅。真正的智能住宅是只用手机或者遥控器就能够指挥家里绝大多数的家具和电器，并且这些物品还要有思考功能。例如：空调、冰箱、热水器等用电大件，会选择在用电低谷运行，音响、电视、电灯能够自主的鉴定屋子里有没有人决定是开还是闭？至于主人远在千里之外，能够指挥开门、关门、开窗换气是基本要求。

智能住宅的发展与生活水平息息相关，大家都在讨论我有没有房子可住的时候，这时候不会讲住的舒适。生活水平提高后，就会想是不是能住的更好？总的来说我们认为智能住宅正处在起步阶段，随着房地产行业的发展，会有一个很大的飞跃，也许不久的将来智能住宅的会是一个发展方向。

 

最近风头最劲房地产形式就是‘低碳地产’。业内的一句玩笑话：房地产一直是一个高碳行业，在哥本哈根气候大会之前，流行词还是“绿色地产”，压根就没有谁提到“低碳”二字，这次会议之后，一夜间，所有的楼盘都成了“低碳地产”！

据权威部门统计，房地产建筑行业的能耗占据全球消耗的40％以上，中国每年的新开工建筑面积是世界的一半，并且80％到90％没有达到国际节能标准，在中国每新建一平方米的建筑就要排放0.8吨二氧化碳。中国现在建筑的能耗标准是每平方米75瓦，欧洲现在的限行标准是25瓦。三倍的差距。请注意：人家还没敢喊“低碳地产”！

建设部权威人士说：“中国的低碳建筑还处于起步阶段。我们没有统一的碳排放量计算方法，也没有清晰的低碳建筑发展规划。目前应尽快确定碳排放量计算方法，探索低碳建筑的建造方法。部分欧美国家已经探索出多种低碳建筑的建造方法。目前我国尚未确定碳排放量的计算方法，建造方法就更无从谈起了。”

所谓的低碳建筑，普遍的理解是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少石化能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。这与我国推行的绿色建筑是基本一致的。

建造低碳建筑是一个系统性、体系化的过程，它涉及规划、设计、建造、运行等诸多环节，不可能速成。

说个简单的方法：购买低碳地产时候，开发商如果答应把与低碳相关的内容加入购房合同中，请放心购买。

我们不否认一些开发商建设低碳地产的责任感与使命感，但能够实现的才是真实的！

 

只要是产品，就会有档次之分，我们也曾经被客户多次问过：“到底什么样的住宅是豪宅？什么是中低档次的住宅？”

坦白的说我们也是哑口无言。因为这根本没有标准。为这个问题曾经讨论甚至争吵了数次，也没有得出一个统一的答案。现在就姑且把个人体会和大家讲讲。更希望能够引起共鸣，都参与到这个话题的讨论中来。

拿轿车来对比。豪车一般来说是BBC，即奔驰（BENZ）、宝马(BMW)、凯迪拉克(CADILLAC)。像迈巴赫、劳斯莱斯、宾利、世爵等顶级车更是豪车。他们共同的特点是什么？或者说是成为豪车的原因是什么？

个人以为第一是价格高的离谱。这点很符合房地产的实际情况。

第二是美观。这些车即便是很远看上去就有与众不同的感觉。这点也是大多数的开发商绞尽脑汁在建筑外形与园林景观上下功夫的原因。

第三是乘坐舒适。通俗地讲就是人性化做的到位。房地产产品的人性化体现在什么地方？园林景观再美，但是夏天不能遮阳，冬天不能避风，儿童不能游戏，老人只能观看不能融入其中，也就是一个花瓶，没什么大的作用。再往深里讲一步：房地产产品所有的要素，对人的生活影响有多大？生活质量提高了多少？

第四是质量优异。这些车不能说不出故障，只是很少出。劳斯莱斯公司的豪言：如果公路工程师能够造出完美的公路，我们的车不会发出一点声音。有哪个房地产公司敢说类似的话？即便是说了，面不改色可以做到，心不跳做得到吗？

第五是完善的售后服务。劳斯莱斯出故障，公司会派直升机送来配件和工程师，免费维修。房地产的售后服务能做到这样完善吗？

第六是产量低。这一点劳斯莱斯做得最彻底，甚至可以说是过分：客户买车需要政审，不够级别再有钱也不卖。房地产行业也有这样的例子，但是那是一个笑柄，因为把楼盘做死了。如果一个楼盘体量很大，最起码不符合这一点。

第七是口碑。大家都认同这些品牌的轿车。房地产行业有几家公司或者项目有这样的口碑？我们天天喊着要做口碑，可是又做起来几个？说句真心话，我参与过的项目只要没有客户来闹事就很满足了。

也许我对房地产行业‘恨铁不成钢’，说句实话到目前为止还没有见到真正的豪宅！能达到上面豪车标准一半的住宅在目前的形势下就可以算是豪宅了。

 

商业地产的产品类别包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall、专业主题批发市场项目，可以从几万到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几千平方，甚至更小。

由于政府数次的调控主要都是针对住宅，所以商业几乎成了房地产最后的救命稻草。但是由于开发数量巨大、项目同质化严重、操作难度远高于住宅等原因，商业地产的危险性是不言而喻的。可以说远远超过住宅。

本故事中有一个shopping mall和一个批发市场项目的全程运作，商业产品就不多说了。