绿化率是很常见的一个数据，几乎每一个房地产广告上面都会提及。一般来说，40%的绿化率是政府的要求，因此没什么大的用处。低于40%的绿化率，基本就是低档社区。

对开发商而言，绿化是提高项目档次重要的工具。好的绿化是价位最好的支撑。目前很多的豪宅，比如‘星河湾’，就是以绿化作为主打。咱们不必吹毛求疵，好的绿化确实可以赏心悦目，但是对生活带来的实际意义有待于探讨——住在花园里就是高品位生活？

绿化的优劣很难评定。就像是作画，用金箔做的画并不一定比用普通笔墨做的更好。也就是材料价格高，不一定绿化就能达到使人身心健康的目的。比如有一个项目建有一个数万平米的植物园，种植了很多珍稀树种，听上去很吸引人，但是它的效用如何就值得费心思：南橘北枳大家都知道，有一些树种是要在一定的气候土壤才可以生存的。而且植物不仅仅要进行光合作用释放氧气，晚上还会吸入氧气释放二氧化碳。

园林景观以及水景也是一大卖点，个人以为‘舒适性’才是最重要的。也就是集遮阳、避风、保暖、实用、美观于一体。在规划阶段园林景观的具体布置是没有的，或者说售楼员不肯明说。因此只说是XXXX设计院设计，没有意义。

绿化和园林景观的造价很难确定，但是从我们团队经历的项目来讲不是很高。例如我们曾经参与过某个爆富城市中心公园的策划，可以说是很奢华，它的成本是1500元/平米。据知情人士讲：这也就是政府花钱，要是私营公司，成本会降低一半。

还要注意的是：好的园林景观和绿化对物业费影响很大。以水景为例，每年仅水质净化就是一笔非常大的开支，再加上设备维护、水费、电费、人工费就更是高得不得了。还有不少珍贵树种，更是娇气，保养费用也是很高。在项目销售期间，这笔费用由开发商负责，一旦销售完毕，就会由住户负责。这样的话，买得起房，交不起物业费的情况是有可能发生的。当然如果物业费不高，我想大家都明白是怎么回事。

 

休闲娱乐区域一般是和绿化在一起。儿童、中青年、老人都应该有各自的空间。儿童娱乐设施包括：滑梯、秋千、旋转木马，有的项目还会有涂鸦墙等。中青年设施最多的是篮球场、网球、乒乓球。高尔夫球场就是豪宅的标准。老年人一般有门球、棋牌桌。

当然一些全民健身器材是必备的，这不需要花钱，由政府配发。

会所通俗的说就是社区业主俱乐部。是中高档社区必备的。严格来说这是大家共有的物业，但是现实是大多数的会所被物业公司当成了摇钱树，而法律对此也没有明确的解释，业主也很难同物业公司纠缠。因此对于房地产广告上对会所的宣传不必太在意。

 

建筑外形是没有优劣的，只要与环境有很好地融合度，不管是中式、欧式、美式还是什么其他的外形都是不错的。需要说明的是由于北方有保暖要求，所以住宅外立面石材和瓷砖的使用收到了限制，大部分住宅楼使用真石漆。

建筑外形的区别对成本的影响不大，一般几乎可以忽略。我们认为不必太注意建筑外形，从另一个角度来看，即便是目前最时尚，也很难经得起时间的考验。只要建筑质量优异，房子达到了应有的坚固度就可以。

目前，建筑结构形式一般是砖混、框架、框剪三种。

砖混结构楼房最多是六层半。这半层是指阁楼或者是顶层复式。是造价最低的建筑结构形式。平米造价在一千元左右。对于居住来讲，这是最好的。因为大多数砖混结构都是通透的，采光、通风、出入都比较方便。

但是由于没有配备电梯的政府硬性要求，一部分砖混需要步行上楼。因此有顺口溜说道：一层二层老幼病残、三层四层有职有钱、五层六层热血青年。

很多人认为砖混结构的坚固度不高，其实大可不必。建筑设计以及施工标准是国家规定的，坚固程度全部是一样的。

框架结构国家规定七层到十七层的楼房要采用的建筑结构形式。这种结构是把梁、柱、楼板先用钢筋混凝土浇注成型，然后再用空心砖、轻体墙等进行分割。平米造价一千四百元左右。

十八层以上使用的是框剪结构。通俗的说就是框架结构再加上承重墙。简单地说就是把一些墙体变成建筑物的支撑结构。成本在一千八百元每平米左右。出于楼房的结构安全，框剪结构的进深比较大，因此通透户型比较少。纯阴面户型肯定存在。

使用哪一种结构是根据楼层的高度决定的，各种建筑结构没有本质的区别，并不是说框剪结构就一定比框架结构好。因为是建这样的房子就需要这种结构。

还有一种建筑结构形式——钢结构。

最重要的是建筑质量。这一点也是购房者最关心但是也是最无力的一个问题。从外表上看不出什么来，即便是每天盯在工地上，恐怕也是不明白。有几个常用的办法来检测建筑质量，这一点后面会有专门的章节进行介绍。

 

供电、供气、供暖、供水设备出于安全的考虑，一般距离居住区较远或者安放于地下。以前超过二十层的楼房会有设备层，存放这些设备，以防高层楼房生活不便。现在由于设备功能强化，基本取消了设备层。

市政配套主要是水、电、暖、通讯、排污、电视讯号、网络这几项。

 

居住社区的商业配套面积政府早就规定好了，这一点就不说了。