写字楼

写字楼包括商住公寓，即目前大家都在说的SOHO。

如果对当地的工商业没有一个很深入地了解，尽量不要碰这类东西。不是那一个城市都是北京上海，有的是刚刚创业的小公司和一大群收入丰厚的自由职业者。即便是北京上海，写字楼的出租率也不是很高的，70%是一个上限。也就是说你的投资最低有30%的几率会血本无归。当然这是平均数据。针对具体的项目，就要具体问题具体分析。如果您购买的写字楼在北京的金融街、国贸大厦，恭喜！

再说句闲话：办公大楼法则。哈佛的教授帕金森发现的一个规律，说某个组织的办公大楼设计得越完美，装饰得越豪华，该组织离解体的时间越近。

根据这个原则，超豪华写字楼投资更是要谨慎。

投资要素一地段、人流、物流、信息流、资金流聚集的地方是最佳选择。

要素二环境。远离住宅区和商业区，交通方便，道路四通八达是最理想的。

要素三品质。建筑质量、建筑形式、外立面、装修、服务配套等。进写字楼的公司大多数是要面子的老板开的，所以这一点比较重要。

要素四回报。十五年的租金等于房价。刨去空置期，十二年最佳。如果达不到这个数值，需要慎重考虑。毕竟写字楼价值不菲。

要素五租金大于升值。据统计二手写字楼成交仅为一手的三分之一。也就是说升值带来的利润有67%的几率是在账面上。

 

形式产品就是产品展现在顾客面前的样子。

一套住宅应该有的功能空间前面已经说了，那么结构的好坏有什么区别？

动静分开。

客厅、餐厅、厨房、娱乐空间人来人往，活动频繁，应该与主要为休息睡觉之用的卧室严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动、娱乐的人可以放心活动。

公私分开。

家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、娱乐室进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。

主次分开。

主卧室不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与次卧略有距离分隔。如设有工人房，则应与主要家庭成员的房间隔开。

干湿分开。

也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。

通风透气。

如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。厨房当然也应有良好的采光、通风条件，避免油烟气味进入客厅卧室。卫生间的通风是最重要的。卧室，自然更不能成为暗房了。

一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面。首先满足的应是客厅与主卧。当周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的。

配套设施

好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。

重要数据

大开间、小进深是比较理想的户型规格。开间不能低于3.3米。以客厅为例：沙发的宽度70厘米，茶几50厘米，二者距离30厘米。电视柜60厘米，因为要留一条道路，到茶几距离100厘米。还有要出去墙的厚度20厘米，这样计算下来，开间最小也要3.3米。

窗地比就是即窗的净面积和地面净面积的比值。这个数据是检测室内的明亮程度，通风效果的。北方天气寒冷，日照短，比例要大一些，1∕4为最佳。南方1∕5。

层高也是很重要的，买房子买的是空间，不是平面。低于2.6米的层高视觉与心理压力很大。层高减去楼板厚度是净高。一般楼板厚度20厘米，层高2.6米，净高是2.4米。

得房率更加重要。所谓得房率就是你所能够居住的面积与销售面积的比例。砖混结构要达到80%，框架结构、框剪结构要75%才可以。房地产销售说的都是建筑面积，是包含公摊的。这一点初次买房的人要注意。

 

商业门脸房结构就简单了，注意的地方就是开间与进深。住宅底商的话，开间受住宅的影响，不会太大。

单纯的商业门脸房，大开间、大进深最好。开间大可以有效提高客流，进深大可以把房子末端分割出来做仓库或者休息室。

 

附加产品

个人以为房地产的附加产品就是交通、配套、景观、物业服务这些。虽然是附加产品，但是作用巨大。尤其是对于客户的心理需求方面，更是决定性的。优异的物业服务，满足客户成就感；美丽的园林景观，维护客户虚荣心等。

后面将会对这些方面的问题详细讨论，不多说了。总之客户的需求多种多样，专门写一本书都可能讲不完。这几千字只要能给大家提个醒，在以后的工作中更加关注这一点，足矣！