物业管理作规划为房地产项目开发和管理的一个重要组成部分，它从项目的立项、预算、设计、开发、销售到最后物业管理与服务的落实，起着至关重要的作用。尽管我国房地产市场进入了一个高速的发展时期，但是众多的房地产开发商对物业管理规划却并没有引起足够的重视。普遍存在的现象为，直到项目开发至收尾的阶段，才随便找了一个物业管理公司进行托管。这样不仅对后续的物业管理埋下了诸多问题，而且有可能导致房产项目的设计和规划存在许多不尽人意的地方，造成巨大的浪费和成本是失控，并给业主日后的使用留下了许多不便。

一、物业管理规划的理解

物业管理规划与建筑规划有着很大区别，主要表现在各自所站的角度不同。大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，缺乏物业管理规划，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其地铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。相反，物业管理公司在长期的管理运营中，熟知这些问题的重要性，并能够结合房地产项目的定位与目标客户的需求，提出专业意见。在规划初期做好物业管理规划，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动，从一开始就消除各种不利因素，确保项目的成功。

二、物业管理规划的主要内容

1.日常管理工作

①⑦⑧安全保卫

②清洁

③绿化

④住户装修管理

⑤车辆管理

⑥客户档案管理　

2.便民服务

物业管理公司应在管理区内设立便民服务，建立使民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况确定。

3.与业主日常沟通
　　物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。如同业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司，必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。

4.处理客户投诉

物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理程序，在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求违背公司的经营原则，则应寻求法律援助。物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。

三、物业管理规划落实的三个阶段

物业管理规划落实主要分为三个阶段：

一是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟知工程和设备的物业工程师参与，该工程是将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。

二是在销售工作开始以前，物业管理的全面介入。这主要是为了配合销售，增加市场销售的说服力，做到物业管理与项目本身相互促进，增加打动客户的砝码。这一阶段物业管理工程师的主要工作是：界定物业管理和服务的内容；明确项目所必需的设备配置；确定物业管理的组织架构以及在整个项目中的定位和分工；明确物业的财务预算，即收费标准，收费方式和服务内容等；完成物业管理份额计算；完成所有物业管理必须用到的合同范本（注意与项目本身实际情况结合起来）。

三是销售后的物业管理与服务。此阶段主要是在业主入住阶段落实各种物业管理与服务的阶段，主要是要明确规范各种服务流程和手段，以及客户关系建立的各种途径等。　

四、物业管理规划的市场价值

1.物业管理从“马后炮”到“未雨绸缪”，融汇一体。

良好的物业规划，使物业管理从房地产项目立项开始就提前介入，并一直贯穿始终，是一个长效管理与服务的过程。特别是提及的是，物业公司从介入开始，代表的是广大业主的立场和利益，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给建筑设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。物业公司与开发商之间是一种伙伴关系，是“长效服务”，必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是密切相关、荣辱与共的，确保项目将业务的利益与开发商的利益融为一体，相互节约成本，达成多赢。

2.物业管理前期介入有利于优化设计，完善设计细节。

物业管理专家在长期的管理实践中，掌握了大量的准确的数据和信息，通过将这些信息反馈给建筑设计师，并充分的沟通和研讨，不断优化设计，完善设计细节，保障广大业主的利益。

3.良好的物业规划并通过物业专家的亲自参与设计的优化研讨，充分考虑目标客户的生活习惯和日常使用要求，防止项目建设中的反工、重复建设、无用死角等情况的发生，降低建设成本，节约资源。

4.物业公司作为开发商和业主的桥梁，良好的物业规划与落实，既能提升项目质量，增加项目的含金量，又能为业务带来愉悦、方便的生活空间，使业主满意。良好的物业规划同时能加强业主与开发商的互动，提高信息双向流动，树立开发商在业主中心目中良好的品牌影响力和知名度。