日志
专卖店选址评估测算
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开一家专卖店成功的基础是：选址----选址-----选址！
店址是一家专卖店成功与否的关键性因素，评估一家店址是否可取，需要考虑得因素有很多，比如：交通是否便利、门前客流、店型是否适合等；在经过初步的视觉考察后，需要进行量化的数据测算。
笔者结合自己在店面拓展和评估方面的经验，将店面数据测算作如下分析，希望对正在进行店面考察的朋友们有所帮助：
店面数据测算主要分六步进行：
1、分清固定费用、经营费用和变动费用。
2、固定费用和经营费用以数值表示，变动费用以比例表示。
3、通过分析经营费用和变动费用，计算出利润率。
4、根据计划回收期，计算出每月销售额。
5、把预期估算的月销售额与计算出的销售额作对比。
6、根据对比作出决定。
下面我将以投资一家饰品专卖店举例来进行分析：
1、投资总额30万（含：货品10万、装修6万含电器、房租12万/年，加盟费2万。加盟期3年。）
2、计划10个月收回全部投资，每月回收30/10 = 3万/月；投资收益：78万/3年。
单位：元/月
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费用类别 |
项目明细 |
项目费用 |
费用备注 |
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固定费用 |
房租 |
10000 |
12万/年 |
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装修折旧 |
1667 |
6万，3年折现 | |
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经营费用 |
固定工资 |
4200 |
4人配置，店长1200元/月，其他1000元/月 |
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水、电等费用 |
1500 |
涵盖其他费用 | |
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税费、管理费 |
300 |
每月固定发生 | |
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运输费用 |
300 |
每月固定发生 | |
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变动费用 |
进货折扣 |
4折 |
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会员卡折扣 |
8.5折 |
折扣1.5利润 | |
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会员卡使用率 |
30% |
占成交单数量 | |
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提成比率 |
5% |
4人总和提成 | |
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变动费用占比 |
60% |
根据进货折扣和会员卡使用情况以及提成比例计算得出。 | |
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利润率分析 |
40% |
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平衡点测算 |
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预期销售额 |
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说明：
1、经营费用合计：4200+1500+300+300 = 6300元/月
2、计划每月收回30000元/月。
3、已知利润率为：40%
4、根据利润率占比得出理想销售额（理想销售额即达到计划的销售额）：（30000+6300）/40% = 90750元/月；
每日理想销售额：90750/30 = 3025元/日。
根据以上分析得出，如果备选地点经过测算，每天销售额大于或等于3025元，那么该店可以开；如果每天销售额小于3025元，则放弃。当然，在实际操作过程中，可以根据实际情况，比如经过测算，每天可以达到2900元，则可以考虑开设；当然，这样会延长投资回收期；同时，投资回收期的延长会降低投资收益。
在实际操作中，我见到过很多朋友是这样估算的：
1、每月房租：10000元，装修折旧：1667元；
2、经营费用合计：6300元/月。
3、进货折扣：4折，销售提成5%；粗算利润率：55%。
4、通过以上计算：（10000+1667+6300）/55% = 32661元/月，32661/30 = 1088元/日；即可达到平衡点。
通过对比，我们可以看到，两种方式计算出来的结果：3025元/日 =====1088元/日；相差很大。
为什么会出现这两种情况呢？
第一种计算方式包含：投资回收期（10个月）和投资收益（36-10=26个月*3万 = 78万/3年）也就是说，在投资这个店的时候，已经有了明确的目的：我投资30万，10个月要收回投资，同时，3年，我还要赚78万元；这是一种理性的投资策略和投资计划。
第二种计算方式：只是说明每天销售1088元，那么，这个店就不赔钱了。但是，作为一项投资，投资回收期没有，投资收益也没有；那么，这就是赔钱；这就是是一个失败的投资。
因此，在专卖店评估测算中，一定要详细，一定要明确两点：投资回收期和投资计划收益。
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