日志
商品房验收标准
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商品房验收合格方能交付使用，验收合格的标准，早期被人们概括为“三书一证”，此“一证”即综合验收合格证。2004年7月1日起，依据新颁布的《行政许可法》，取消了综合验收，验收合格的标准就被概括为“三书一表”。“一表”即指《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。是否办理备案手续，与业主能否拿到房产证密切相关。2005年8月使用的新版商品房买卖合同示范文本也将交楼条件由“该商品房经验收合格”，改为“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。”但是，有一些开发商认为，“验收合格”只需自己组织施工单位等进行的质量验收或竣工验收即可。实际上，相关法律还规定有规划、公安消防、人防、环保等由行政管理部门组织的专业验收。开发商须办完各项验收才能备案。如有违反，应重新组织竣工验收。因此，如已备案，则可认为已经通过各项验收。商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。另外，需要说明的是，验收合格是法定条件，商品房还需符合约定条件才能交付使用，约定条件主要是指房屋装修的约定。
验收验哪里
1、面积
一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
而公用建筑面积由以下两部分组成:
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
（2）套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
即: 公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）
其中:
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面＋阳台建筑面积
套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1/2＋非共用墙水平投影面积
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内筑面积
而: 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和
2、主体结构
根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求:
(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;
(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
3、外墙
(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点;
(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。
4、楼地面
(1)面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;
(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。
5、装修
(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全;
(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;
(3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固;
(4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;
(5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。
6、电气
(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直; 过墙导管连接必须紧密;
(2)照明器具等安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好;
(3)检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。
7、水、卫、消防
(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;
(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;
(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅;
(4)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固。
一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
而公用建筑面积由以下两部分组成:
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
（2）套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
即: 公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）
其中:
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面＋阳台建筑面积
套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1/2＋非共用墙水平投影面积
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内筑面积
而: 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和
2、主体结构
根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求:
(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;
(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
3、外墙
(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点;
(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。
4、楼地面
(1)面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;
(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。
5、装修
(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全;
(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;
(3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固;
(4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;
(5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。
6、电气
(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直; 过墙导管连接必须紧密;
(2)照明器具等安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好;
(3)检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。
7、水、卫、消防
(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;
(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;
(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅;
(4)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固。
不合格怎么办
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:
(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
(2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单，或要求开发商退房并赔偿损失。
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:
(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
(2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单，或要求开发商退房并赔偿损失。
房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。
