1.营销者要拿出真凭实据（事实）来证明商品的优越性，从而取得消费者的信赖，巩固双方良好的买卖关系。

    随着经济的发展，地产行业的繁荣，信息化的到来，商品会越来越多，而且由于某些广告的虚假性等，消费者陷入选择疲劳和判断疲劳，甚至害怕受骗吃亏。这时消费者信什么？他们信得是证据（“事实”），正如我国的一句名言：耳听为虚眼见为实，铁证如山啊！我们必须得拿出实证证明我们的产品确实是那样的好、值，我们必须得拿出实证证明消费者的确是需要我们的产品或我们的产品的价值最符合他们的需要。
    2008年楼市之所以会陷入低迷就是一个典型的例子，金融危机的爆发，使得人们对国家经济发展的形势担忧，对开发商的定价不信任等造成他们的消费信心不高，这是楼市低迷原因之一。
    注：由于时间和篇幅问题，具体的策略在这里不好细说。

2.价值是相对的价值，价值是感知的。
    我们知道，企业卖给消费者的是价值，这些价值的高低程度以及作用意义的大小，极大地影响着消费者的购买行为，以及观念的形成和转变。
    价值的高低以及作用意义的大小，其实是消费者通过一定的（价值评价标准）参照系统而比较得出的结果，因此，价值是具有可比性的，价值也就称为相对的价值。
    企业必须根据一定的参照系统或者标准等，设计出一套有利于自己产品或者品牌的价值评价系统或标准，给自己和消费者使用。注：价值的高低等是由消费者认定评价的，而不是企业自己一家说了就算的。
    在此基础上，企业应该通过拿出一些“事实”以及让我们的消费者去比较体验，从而使得我们的消费者认为我们的产品或者品牌相对于其他企业来说，对他们是最具价值性的，这个价值是最能满足其欲望的，而刺激他们的购买欲望。
   
3.体验营销
    我们所熟知的体验营销的方式有：卖场体验、文化体验、网络虚拟体验（也叫做模拟体验）等等，但是还有一种体验方式——过程体验，这种方式今后必须多加重视。
    过程体验可以是某一个活动或产品生成过程的体验，也可以是品牌构建、营销全过程的体验。
    在过程体验中，企业必须实时与消费者互动交流，增进双方的了解，应该更多地让消费者参与过程组织、布置等的环节，提高他们的参与积极性，记住要让消费者也“当家做主”，尤其是企业组织相关的社区文化活动时。
   
4.关系营销
    关系资源是一种极为重要的营销资源。关系资源的“借用”我认为有以下几种方法：
   （1.利用消费者之间的人脉关系网（在这里我俗称为裙带关系），如由内部顾客带动外部顾客或老顾客带动新顾客
   （2.基于企业的价值链建立广泛的关系型营销统一战线
   （3.利用某事物在人们心智中的地位或情感，企业运用智慧将品牌与这一事物拉上关系，而使得品牌迅速与消费者心智建立密切的关系。
   （4.将我们的项目或产品与人们所熟知、公认的事物链接并整合起来，如之前我所说的新安要“借道”上林湾，就是据于此而提出来的。

5.我主张以心智论思想来指导营销流程的设计和实施。
    那么现代心智营销的流程具体是什么呢？在我看来有以下几个环节：
    （1.从消费者的“心”开始，洞察其人性（人心），并定位于“心”（品牌或产品的定位实质是消费者心智的定位）
    （2.根据于此设计、生产我们的产品，契合产品或品牌的价值属性提炼卖点（卖点的设计要对症下药，紧紧围绕着目标消费者的心智、人性、需求等）
    （3.选择传播方式：选择与消费者的“心”关系（联系）更为密切的传播方式，以及营销传播策略的整合
    （4.致力于此传播价值，充分展示自己的优势价值，并引导消费者积极体验价值，充分地利用各种营销资源并通过一系列的蓄势、借势、造势等，点燃消费者心中的热情之火，并在此过程中，企业积极地与消费者互动交流，让企业的“心”与消费者的“心”建立关系，让这种关系把消费者的“心”与企业绑得更紧密
    （5.规划与实施销售和服务工作，在这一环节中企业也须得真正做到贴近目标消费者的“心”
    在第4、5个环节中，企业必须实时做到信息的反馈和增进了解，并实时修正方案的偏差或执行的错误，以更好地完善方案。

6.策划即人性，卖房子=贩卖人性。
    据我所知，人性是最高的价值层次，所有的价值都要向它趋同。策划的最高境界就是在人性层次上的最大运作，贩卖人性。
    如，卖房子=卖孩子一个美丽的未来，现在越来越多的父母关心自己孩子的文化教育与成长问题，对于这些父母来说，他们选房子其实就是选孩子受教育、成长的良好的人文环境，而有利于孩子的未来发展和成才，因此，作为营销的我们，绝对可以把这点作为产品的卖点，用心打造良好的社区人文环境，让孩子们更好地受教育、成长。记住，抓住孩子的未来其实就是抓住父母的“心”。

7.向大家请教的问题：
   （1.从营销的核心和本质，如何在实际操作中落实营销的方案，请问你们有什么着陆点呢？（2.请问你们对地产营销的发展趋势有什么看法？（3.对于地产营销来说，请问有哪几大指导思想？  
    由于篇幅和时间的限制，搁笔至此，写得有点罗嗦，请勿见怪，敬请你们的指点！