把两块牛肉饼、特质酱汁、生菜、干酪、腌菜、洋葱，夹到两片芝麻面包之间：一道美味大餐亮相了。但是高速、优质、统一和房地产有什么关系？就是这些建立起一个伟大的商业模式。麦当劳兄弟的天才想法创造了快餐，他们把流水线生产引入餐饮行业——这是商业天堂自己派生出的黑马。

但是在推销员Ray Kroc到来之前，这项新产业一直没有迸发出自己的潜力。通过与麦当劳兄弟合作，并最后接管了这项事业，Kroc让麦当劳公司进入轨道，授予他方餐饮特许权。特许权并不是一个史无前例的点子：麦当劳和其他餐馆在Kroc到来之前就这么做了。但是Kroc对这个概念有自己的不同定位。

Kroc严格掌控自己的特许权，保证全国每一家餐馆遵守自己的商业做法和清洁标准。他的经营手法让很多投资者厌烦，同时租用店面的成本让Kroc很难获取利润。所以他采取了向经销商转租店面的手法。房地产经营给Kroc提供了现金流，这笔钱被用来给他充当购置更多地产的预付定金，所增加的地产继续被用来转租给获得特许权的经销商。

作为一个地主，麦当劳公司在全世界建立起了最庞大的餐饮链，他的商业模式也吸引了更多的模仿者涉足快餐行业。

注：麦当劳成 立了一个连锁房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向地主租赁土地和房屋。连锁房地产公司以20年的合约向地主租得土地、店面以后，再将店面租给连锁店 主，在其中赚取差价。麦当劳至少可以在房地产上赚取40%的利润。麦当劳还要求，当餐厅生意达到一定水准以后，各店必须缴纳一定的营业百分比，作为增值租 金。这百分比由初始的5%逐年增加。 自从麦当劳开始实施这种租约制度以后，便要求加盟者首先支付一定的保证金，其中一半在15年之后归还，另一半在20年期满后归还。这使得麦当劳马上就有了 可周转的现金，可以进一步以10年贷款的条件向银行申请抵押贷款，以购买这些房地产。也就是说，麦当劳可以不掏钱便买进土地房产；所有的资金都是由加盟者 和银行掏的。

随着时间的推移，麦当劳还 通过买下土地自建连锁店的方式扩大其连锁房地产业务。麦当劳一般以10年分期付款的方式来购买土地，再以连锁房地产公司的名义租给加盟者，并使用加盟者交 纳的保证金作为土地购置的首期款。购买土地的差额则是由地主支付的，而且地主须将第一债权人的权利让给麦当劳，以使麦当劳向银行取得贷款建屋的资格。自从 麦当劳自行购买地产以来，连锁房地产公司最大的任务就不在于寻找地主，而在于找到更多愿意贷款的银行了。从上世纪60年代初开始，麦当劳便雇佣了一批专业 房地产人才在全国各地寻找适当的地产，还雇佣一组专业人士专门替公司找贷款，他们以支付高额利息为条件，专与各地的小银行交 易。这一战略相当奏效，使其在上世纪60年代初得以迅速扩张。

目前，在麦当劳9300家店面中间，有60%是属于麦当劳的，其他40%则是由总部向地主承租的。这使得麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司。

麦当劳的收入中，约有1/3来自直营店，其他全部来自加盟店，而这一部分收入的90%来自房租。