很多人总是抱怨工资不涨,偏偏房价居高不下。

　　尤其现阶段的北京，房子是一天一个价。

　　一朋友上个月看上的房子这个月涨了40万。慌忙中紧急出手。

　　尽管这老兄总拿股市中的经验“买低卖高”来筹划房产投资。但最后一刻还是没忍住。

　　这就是典型的羊群效应。说细点是一种追高心理。

　　很多情况下，作为羊群之一的消费者总是不知觉地成为被忽悠的对象。

　　所以，我常对朋友讲，目前房价高完全是被忽悠出来的。

　　全球经济不景气，美国经济危机尚未完全回暖，中国房市如此坚挺让人匪夷所思。

　　北京的房价连续升温，你以为是单纯的政府救市吗，是老百姓需求上升吗，是收入水平提高吗？可能原因很多。

　　但是其中一个关键还得说房产人员会营销，会忽悠。能够参透消费人群的心理。

　　接下来我们看看开发商的忽悠技巧。就是利用了羊群效应产生的跟风反应以及害怕失去造成的追高心理。

　　聪明的开发商一般都有“开房三部曲”。

　　第一步，一般聪明的房地产公司准备开盘了几栋楼，肯定不会一起开。

　　往往会先开其中一栋的，而且先推30%的房源，定价17000，因为很多先期顾客都是带投资意向的，只要宣传未来的增值潜力，很快就能够达成销售目标。30%的房源全部卖光。

　　第二步，接着推30%，定价19000，这时候投资的顾客少了，很多是真实有需求的。本来一开始是观望的。可是，一看前面卖多火啊，坐不住了，有些人忍不住就下手了，心里虽然后悔，骂了一句“妈的，还真涨阿。”嘴里却唱着“该出手时就出手”。

　　结果这一轮卖得也不错，当然还有些人觉得贵了，说“老子再忍忍”。

　　第三步，针对“再忍忍”，开发商再推40%，定价22000，原来忍住的人一看，彻底崩溃了。我靠，又涨了，坐不住了！纷纷下手，这就是典型的追高心理，“低价时总天真地认为没有最低，只有更低，结果错过时机；高价时却总盲目地害怕损失，武断地认为寸土之地，此时不争待何时”。目前很多盲目的消费者都落入开发商的圈套里，成为游戏规则中损失的一方。

　　但很多人不仅要问：如果不买怎么办，不能眼睁睁着看着涨下去。不可能每个人都变成“房坚强”。的确。每个人对前景有不同的预期导致不同的行为，这也注定了很多普通购房者成为与开发商博弈过程中的牺牲者。

　　也许有人感叹，为什么购买者不能够团结一致，集体忍住。

　　问题是散的个体行为所构成的集体不具备团队的目标一致性。有的时候“大家”即是弱者。

　　为什么我们总讲“羊群效应”，而不是狼群效应。羊相对是弱者。弱者往往从众，选择做大多数，看似大多数安全，不易失败。但也注定大多数成为少数人谋取最大利益的来源。

　　所以，尽管开发商的营销三板斧并不高明，但是屡试不爽。无论市场如何，总有消费者捧场。难怪一房产界的朋友和我讲，只要造成风，总会有人跟的。他们公司在开房第一步的时候，有时会让自己人参与购买或者动用一些资源户购买，意图营造稀缺之势。借由这种简单的引导就使得一些购房需求者开窍。后期又通过拉高房价、限量销售来制造热销假象。

　　结果，消费者的眼睛是雪亮的，制造的热销很快就会变成自发的热销。继而变成市场的燥热。抛开别的原因不说，房价高，开放商的营销组合拳肯定是功不可没。