迷彩博弈论--环境对抗的博弈之五

大布局获利

    地产界都推崇的“碧桂园”营销案，是因为办了个学校，地点偏远的房子卖火了，这个不算高明，真正高明的是：在偏远的地点办了个学校，地皮卖火了。十年间，房价涨了三倍，地价涨了十几倍，而地皮涨价有可能是高手做局。

    在北京六环的良乡、顺义、昌平、通州的十年间，无声无息的涌出了各色学校，刚建立之初，实在很像边疆垦荒的场景，白天没有路，晚上没有灯，外面不来人，里面出不去，热闹的像墓地，自由的像监狱。这些学校的投资者边缘地段至上的理念，与地产商黄金地段至上的投资理念，完全相反，有人会说，办学校与地产投资根本不是一类人，非也，这些投资办学的人，是高瞻远瞩，老谋深算，胜券在握的超级地产商——地皮商。

    这些地皮商多是海外财团，资本雄厚，深谙商道，既了解世界地产变化的规律，又了解中国的教育政策，于是，长线投资，厚积薄发。国家的政策是，教育用地，产权50年，但购地价格和优惠政策是其他地产商不能比拟的。学校本身效益也不错，每年都有数千人涌入带有仙气的挂有京城招牌的学府，但这不是投资者关心的，他们关心的是学校火爆后，城市配套设施逐渐成熟。果然，学校火了，公交线路开通了，饭店多了，旅店多了，商场多了，网吧多了，逐渐形成了新的小卫星城，最后，地皮火了。现在学校周边都是新建的住宅和高档的别墅区，而这些住宅和别墅区的产权，都曾经属于投资学校的地皮商，只是最初投资学校的地皮商比最后投资住宅的地产商，投资回报多了三四倍而已。

大题材获利

    2005年，韶山一个文化公司，向全国策划公司征集创意，其项目是以打造红色教育为主体，建立大型参观活动的红色基地。我给郭总回了一封信，提出了一个战略、二个定位，三个布局，四个步骤的营销策略，指出必须用旅游地产的思路指导操作此浩大工程。不久，郭总来到北京，与我商讨了具体操作思路。一年后，项目被湖南发改委正式批准，郭总获得了占地面积3800余亩的“东方红园”建设和使用权。

    韶山东方红园的位置，距离韶山市委、市政府不到两公里，与毛泽东故居隔山相依。“东方红都”是整个“东方红园” 的标志性建筑，建筑面积160000平方米，将建设成为“中华民族精神第一塔。” “东方红都”将珍藏中华民族近现代历史的优秀精品，将以现代科学技术展现中华民族近现代历史中的民族英雄，对中华民族做出特殊贡献的专家、优秀企业家、文学家、艺术家、世界冠军等各行各业的英雄模范人物，时代楷模；将突出展示以毛泽东为代表的中国共产党人的丰功伟绩，再现伟人风采；将仿真还原展示中华民族近现代的苦难史、奋斗史、光辉史；除了标志性建筑“东方红都，“东方红园”还将建成超过100万平方米的 “红五星大酒店”、“红色美食城”、“公益园”、“功勋雕塑园”、“长征体验园”、“民族精神文化园”、“民族和谐村”、“红军生活体验园”、“红色旅游精品博览中心”、“品牌塔”、“里程碑”等红色文化建筑。

    总之，用大题材先拿到地皮，有了硬件，就可以做足文章，吸引投资。这里的总体方针中设计了许多获利的暗门，不便明说，目前大型文化产业园的布局思路，皆可以参照此模式。

大公益获利

    2008年，我被邀请给 “中国老龄事业发展基金会”的一个分支基金做开幕策划，发现另一路高人的地皮商思路。

    云南某集团，账面上几十亿的资金闲置，股东们找不到了方向，钱还不能分配，因为财务性质比较复杂，于是，向老基会提出了成立一支下设分支基金，被批准后，钱就必须专款专用了。这支基金的主题是推广孝爱文化，于是，大规模推广计划中，就必须有一个载体来承接文化落地，最终，当地政府配合了这支分基金的敬老爱老工程，建立一所占地面积巨大的培训中心和敬老基地。于是，又一个公益性质的地皮商诞生了。

    迷彩解析：延续前面说的观点，文化环境属于软环境，有巨大的操作空间，不怕做不到，就怕想不到，定准方向，找对出口，搭上国家主题，大格局引导大获利。思路决定出路，布局决定结局，能人利用环境，高人制造环境，改变环境，一切皆有可能。