迷彩市场博弈论--环境对抗的博弈之四

 

    房地产价格会降吗？如果政策不直接干预，可以肯定地说，不能！现在政策干预了，房价有所下滑，是真的趋势吗？不是。房价最终不能继续下落，为什么不能，因为中国消费者穷怕了，只要消息一吓唬，心理立刻就崩溃，溃如洪水。

   房价与消费者，是怎么样的心理结构和怎样营销关系呢？

 

一片假痴心

    电影《大腕》里有段非常精彩的台词，你要开着奔驰、宝马，你都不好意思在人跟前停车，所以，我们的口号是“不求最好，但求最贵！”这听着是疯话，但不是傻话，这是开发商在表达房地产的消费心理。

谁在哄抬房价？是你自己，你买到手的房子你希望跌价吗，当然不希望。如果你的房子自己不住，打算出租，那么，每一次你的都会提高房价；如果你的房子自己住，那么，你逢人就会说，我的房子又涨价了，所以房主们成了最众多也是最有说服力的房价哄抬者。

    买房前，你可能是真的希望房子降价，但如果等不急了，周围都说自己的房价涨了，你也就心里没底了，也就成全本来不是真实的房价。当然你更希望成全自己。

    北京的房子不仅是用来居住的，更是用来炫耀的，你在什么地点买的房子，就决定了你的身份、地位、经济实力，所以主动告诉别人自己住址的，都属于奔向成功的奋斗者，因为你的企业规模还不大，车子也不高档，但你有好房子，说明你的在北京的能力与路子还可以，大可以叫你的商业伙伴放心，所以房子不论是居住还是办公，只要是你买的，就可以在道上继续混出样子来，同时你还要说一句，现在你的房子又升值了！

    所以，如果你是消费者，说你希望房价下降，是在安慰那些跟随你的人，在给他们希望，对于降价，你真的是一片假痴心。

 

二大真博弈

    城市建设，是毛泽东的战略方针，在城市安排地下党，进行理论与思想传播，实际战略则是农村包围城市。最早听说北京的地名通州是和非洲联系在一起的，虽说那是马季的相声，但也就得到了一种心理暗示，通州应该很落后。

     现在的国贸、CBD、大望路，取代了过去的郎家圆、八王坟、棒子井，北京北郊的菜地，现在成了世界瞩目的奥运村。其实最早成为新经济中心的往往是城市边缘，也就是北京的外环。这在政府战略上叫释放廉价资源，真正的城市中心建设与完善，是需要新一代开发商与政府共同完成的。

    房地产建设先农村后城市的战略，是政府的营销逐步推进，最早的开发区概念就是一个试验，先在很郊区的地方建造科技城，用政策吸引投资，在用市民繁荣地脉。第二代概念就是政府行政迁址，继续引领地价升值。哈尔滨的松北开发就先把市政府搬过去了，说要建成上海的浦东新区，但是要达到浦东新区的繁荣需要20年，于是就又把重点落到经济环境最差的哈西地区，这样环绕市中心的卫星建设基本都完成了。

    这里面的博弈一是跟开发商的博弈，二是跟消费者的博弈。城市边缘都升值了，城市中心还会降价吗？

 

三代开发商

    富不过三代，是对地产开发商的真实写照，因为不同时代，对开发商有不同的需要。现在对开发商的政策要求越来越严了，实际上最恰当的比喻，就是军队建设的人才结构逐步在向高科技现代化人才演变的过程。

    第一代开发商是穷人，他们最早是泥瓦匠，靠着诚实与勤劳，完成了城市的基本建设，当然多是住宅建设。在那个多快好省的思想指导下，质量高，成本低，是他们取胜的法宝。说他们穷，是因为他们最早创建了开发商拖欠建材商的资本运营模式，只要搞到地号，圈上围墙，钢筋、水泥、砖瓦等建材商就主动上门，卖了房子再结算，这种非诚信的盈利模式一直延续到现在。所以，有关系，没有钱，也能干。

    不过，问题出来了，第一代开发商肯流汗，但缺少才干，他们的筒子楼、冰棍楼已经成了计划经济的残垣断壁，很明显，只会写自己名字的开发商跟不上时代了，应该出局了。

    第二代开发商是能人，他们有许多创新的思想和文化理念，以个性化的建筑文化，逐渐标新立异，渐渐置身于主流开发商之列。除了技术个概念领先以外，他们还具有了比较完善的资本运作体系和营销体系，这样，地产的商业环境逐渐正规化和系统化。

    但问题又出来了，在建筑文化上，虽然很有自我创意，但没有对城市的文化定位给予对接，可以说，目前堪称经典的中国城市建筑，很少被赋予地域人文特征，所谓标志性建筑，在北京能是地标，搬到上海也可以是地标。还有就是他们除了完成楼宇的主体建设外，对周边商业环境没有直接的对接，这样还要政府出来调控商业布局，借助开发商建设城市本来对政府是无本生意，但要改造商业环境，就不是几座楼宇的价值了，恐怕要把政府的预算全部打乱，例如，北京地铁的线路与长度就要从属于开发商营造的客流了。更要命的是许多开发商是借用国外资本开发的，这样就把税利回避了，加上开发商摇身一变，变成了上市公司，最后中国的楼宇都成了不挂国旗的“洋租界”，或者是不是“哇哈哈”下场的“资本和平演变”，就很很说了。

    第三代开发商是富人，现在文化已经成为国家软实力的象征，建筑文化是最直接输出的文化，能否提高城市的无形资产价值，恐怕不是现在这些散兵游勇开发商的能力所及的了，所以城市建设的孤军奋战应该结束了，代之以资本化、功能化、大文化、多元化的集约集团作战的时代到来了。谁是富人，非有钱人也，是具有富人意识与国家意识的大型经济与政治团体。

    回到主题，每一轮新的开发，都是资源的提升，都是资本的掠夺，你说，房价会降吗？

 

四大类经济

1．居住经济：

    没房的人要买房，有房的人要买好房，在这个物欲横流的浮躁年代，早已不适用“恩格尔”指数的初级阶段了，比吃比穿早就过时了，比车比房成了最新的社会时尚。中国人如果不为肚子活者，就一定为面子活者。北京几千美金的宫廷酒店都有人去享受，你说，多贵的房子卖不出去？难怪有大腕就说了，房子是卖给富人的。这种居住的面子经济，决定了房价的门槛不会降低。

2、投资经济：

    房地产历来属于不动产的投资，在温州炒房团被遏制前，这种投资模式露出了他的本来面目，或者说已经很成熟了。最早就有老北京人“吃瓦片”的生意经，现在新北京人也开始“吃瓦片”了。如果首付压力不大，那么只要月供小于租金，就是一个永不亏损的产业。富人多买房子，叫人家来“吃瓦片”，穷人自己做房奴，自己吃“吃瓦片”。税务局不管，工商局不问，这么省事的投资谁不做？

3、旅游经济：

    还有一种现象，就是机构也好，商人也好，在常驻的城市都要卖套房子，一方面是商务活动方便，另一方面也是身份实力的再象征，所以旅游城市有一部分房子是外地人非居住人群购买的，也叫旅游投资，这些人已经成了支持地产经济的一个主要分支，所以地产营销已经跨出地域竞争的范畴，开始外线作战了。所以按当地人口生活标准制定房价，已经很原始了，这又是一个房价居高的因素。

1、  二奶经济：

     影视剧中，经常把郊区别墅做为二奶居住的藏娇金屋，那是因为城市太小，目标太显眼。在经济文化中心城市，繁华区才是二奶的栖身之所。混迹于大都市的二奶可不是吃干饭的，她们有自己的职业圈和社交圈，少了灯红酒绿可是浪费人生。所以北京很多高档居所都是白天空空，晚上单凤还巢。不用自己掏前，只求自己喜欢，二奶买房不问价格只问地点，房价怎么下得来呢？

   中国的房地产市场是如此之非理性的市场，众多因素维持房价上涨，要房子降价，只能是幻想。奥运会结束以后就会降价？那我问句话：“要不要做个四环已里的真北京人”，你还说什么，还不赶紧掏钱？这就对了，对于爱面子的中国人，中国的房地产市场，就是这样吓大的！

 

    迷彩解析：环境不是仅仅表现在客观存在，更体现在主观需求，硬需求才是需要。谁博得了消费意志，谁就博得了市场，地产市场迷彩的不是房价，是恐慌心理，谁心理占优，谁就结果占优，博弈的依旧是软环境，依旧有无限发挥思想的空间。