建军看着面带春风的严伟峰，说道：“晶座的规划你是怎么考虑的？”

严伟峰拿出几张纸递给他“这是手绘图，你先看一下。”

建军接过图，说道：“这么多？你知道我看不懂，就说说你的决定。”

严伟峰将一杯咖啡放到建军面前：“现在最难办的是长期经营与现金流的矛盾。怎样取舍需要你和大姨夫决断。我只能是多提供几种思路和方法。”

建军问道：“晶座的建筑形势都已经确定，规划还有这么多问题？”

严伟峰笑了，拿出效果图说道：“你看，这个图上是大厦，以及裙房。和规划有什么太大的关系？起名晶座最主要的原因是要打造云中最美的水景，寓意项目是水晶宫。”

建军笑了：“是这样。说说你的想法。”

严伟峰收起笑容指着第一张手绘图说道：“这个项目利润最高的规划方式就是围合式。也就是四周都是商业门脸房，中间是一座大商场。三四层以上是住宅。这样可售面积最大，也很可观。”

建军笑了：“说但是。”

“这是对后期经营最不利的规划方案。与麦德林、南果相比唯一的优点是我们可以规划出车库。这点优势是不是能够抵消他们长期经营的优势我不敢下定语。而且绿化是在小区内部，到此购物的消费者无法享受。”

建军笑了：“大伟，咱们的关系不是简单的甲乙方关系。不用小心翼翼，直接说你最你的心里话。听不听在我。无论结果怎样，和你没有任何关系。”

“不是谨小慎微，是这个问题必须全面考虑。”

“深入思考是你的事，我只要结果。”

严伟峰点头，抽出最后一张手绘图放到桌子上：“我想了很久，这是比较稳妥的规划方案。该地块隔青年路与北面的麦德林相望，隔宏盛道与南果相对，退线后南北长度220米，东西长度207米。我设想把晶座商业主楼位于项目的西南角，占地面积大概100×100米。裙楼向北方、东方延伸，长度都在100米左右，宽度30米。商业包括裙楼全部为四层高，住宅在商业的上面，中间的二栋22层，两侧的各18层。”

“裙楼30米宽？进深过大了吧？”

“不大。这是二套相对的商业门脸房。而且按照建筑要求上面的高层住宅进深也不能低于这个数字。”

建军笑了：“对对。这样其实商业门脸房一点都没有减少。不过四层是不是有些高了？大家都说金一、银二、白送三、垃圾四。”

“你说的很对。商业门脸房三层就是白送，四层送也没人要。这一点我是这么想的：用经营来做好三四层的商业。”

“你不会是想做高级餐厅吧？”

“对！由于这个地区大多数建筑的都是二层，面积小，租金高，造成高档餐饮稀缺。群楼三四层建筑面积五千多方，位置又好，停车位充足。很适合云中高档餐厅的需要。”

“二个高档餐厅，不错的选择。有目标吗？”

“阿健鲍鱼、澳门豆捞、顺峰海鲜、杭州私房菜等，不少呢。这是刘伟的功劳。利用当初他和二手房公司合作时的关系，探听不少租房信息。”

建军笑了：“你还想学习麦当劳吧？先祖后卖。甚至可以自己做餐厅，这是我的老本行。轻车熟路。把餐厅做好，再连同房子一起卖掉。对不对？”

“英雄所见略同！”

建军忽然想起一件事情：“跑题了。继续说规划。”

严伟峰摇头：“没有跑题。规划是商业项目开发中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，既能有力促进销售；也是实现长期繁荣经营的基础。如果业态组合定位不符合云中消费者的实际需要，必导致项目运营失败。 ”

建军点头：“对，先有商家后有商场。继续。”

“晶座堪称云中“商业航母”。应该是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，不仅要满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。也就是说出去销售商品的场所以外，还要有剧场、文化中心、体育运动场所、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体，为消费者提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的园地。将商品贩卖延伸到非商品层次，如各种咨询、旅游情报的提供、金融服务及多种体贴客人的附属设施等，营造的生活乐园。现在必须要考虑：商品线的宽度和深度、服务机构和店铺的数量、服务的范畴、 消费环境及气氛营造。概规要解决的是：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、客动线货动线设计、主力店组合及面积规划、店铺／专柜分割规划、楼层品类／功能规划。  ”

建军笑了：“打住。不要说原则了。直接说概规。”

严伟峰笑笑：“先说地下室。地下三层作为设备层；地下二层做停车场以及办公中心；地下一层作为娱乐中心，这一层大约有恒温泳池、洗浴中心、保龄球、射箭、壁球、电玩等。”

“为什么把娱乐放到地下？”

“时间是主要的因素。这些娱乐设施营业时间大多是二十四小时。这样做不影响商场。”

“这样对客流有什么影响？”

“地下室是以成人娱乐项目为主，四层以青少年娱乐项目为主。分的再深入一点地下室是下里巴人，四层是阳春白雪。这样，有利于客动线对流。”

“四层阳春白雪？以艺术、学习、书刊、学习辅导、教育等项目为主。最基本要有电影院、剧场、茶馆、咖啡厅、小吃城、书店、文化艺术培训中心、外语辅导中心。对吗？”

严伟峰竖起拇指：“没错。商场内设置中庭，不仅仅有自动扶梯，还要有观光电梯。以便把顾客直接送到目的楼层。这是组织内立体客动线的关键。而且中庭人流集中，又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。”

建军想了想：“把客户直接送到目的楼层？这无形中减少了消费者在商场里的停留时间。而且中庭也降低了得房率，公摊太高会不会影响销售？”

“有研究表明消费者对商场面积的心理最大承受能力大约为 1.5万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个数值，引起消费者的疲劳，就适得其反了。有了中庭的立体客动线，对上面的楼层销售、出租、经营都能带来很大的优势。同时公摊问题需要全面考虑，现在消费者购物已经向随意购物转变，这就要求商场必须兼顾休闲娱乐，重视购物环境的打造。较低的使用率是为了营造一个舒适的购物环境。一个嘈杂的环境只能使消费者望而却步。而且使用率高能够容纳的消费者数量就低，这是致命的。中庭不仅仅是消费者休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感的空间，还有一个重要的功能：与广场结合，一内一外，通过互动作用，导入人流。因此大多数高档商场使用率都在50%左右。”

 

建军点头：“一、二、三层业态是怎么考虑的？”

“这是最重要的。如果以销售为主，那么一层就做成室内步行街，利润很客观。如果以经营为主，那么首层就必须是主力店，售价与租金都不会太高。如果把主力店放到二、三层，将招不到很好的主力店，直接影响晶座运营效果。而且不同的主力店对面积、层高、柱网（柱子之间的距离）、客货电梯、空调、通讯、绿化、建材有着不同要求。对规划影响巨大。比如易初莲花，要求面积不低于一万平米，柱网11×11米，层高6米，承重卖场 800kg/平方米, 后仓与冷库 1000~1200kg/平方米。还要有冷藏与冷冻库。”

建军皱皱眉：“在目前没有主力店的情况下，应该怎么办？”

“只能是高标准。以达到很多商家的选址标准中苛刻的要求。我还是建议以后期的经营为主，将一层作为主力店。当然，这需要你和大姨夫决定。”

“主力店租期长，租金低。当然售价就低。但是对三、四层的售价有没有影响？”

严伟峰点头：“肯定有好的影响。但是能不能抵消数一层低价带来的损失，现在很难说。只能在实际销售之后才知道。当然如果从全局以及长期发展来看，好的主力店带动的裙楼售价以及租金上涨，肯定利润更大。”

建军笑了：“你应该知道现在鑫源差多少钱。晶座就一个原则：赚的钱只要够用即可。我要把这个项目做成鑫源的长期利润源头，不是要竭泽而渔。”

“只要确定了这点，事情就简单多了。二、三层做室内商业街。”

建军点头：“好。先这样。你整理一个《规划建议书》，我立刻交到规划局。”

严伟峰摆手：“别着急。刚刚说的是内部，还有外部：外立面设计、夜景设计、商业气氛设计、广告位设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。 其中最难做的是外立体客动线设计。”

“外立体客动线？你要建公园的原因就是因为这个要素？”

“是。仅仅凭借外部观光电梯是形成不了有效的外立体客动线。但是由于视线问题，又不能建假山等。目前想到就是在地面做文章：互动科技地面；以及空中花园。不过这需要进一步的验证可行性与必要性还有经济性。”

建军把杯里的咖啡一饮而尽：“大伟，我一直纳闷：怎么每次和你谈话都有意外？”

“不要夸我了，还是讨论正事吧。”

建军哈哈一笑：“自己看着办。这是你的事情，我不管。再说这哪是讨论，分明是你给我上课。这半天已经是听的头都大了，再听下去还不知道怎样。你的想法很好，赶紧做《规划建议书》。我有事先走了。”

“别忙，还有一件事情需要你决定：公司能够接受的建筑成本是多少？当然不必现在回答，不过要快。因为这是要在建筑设计进行之前和设计单位沟通的要点。”

建军一愣：“建筑成本不是固定的吗？”

“那是一般的。现在的市场环境，不为产品打造出特性是不行的。用科技打造高舒适度的住宅是要真金白银的。”

建军笑了：“这点还是你掌握。公司对晶座项目的利润要求你最清楚。只要达到目标就行了。能卖多少钱你最清楚，成本你还掌握不了？”

严伟峰苦笑：“你这大老板当得真省心。拿上《规划建议书》。”

建军问道：“不是还有地方没有想好吗？”

“地面不归规划局管，空中花园现在不告诉它也没什么问题。科技更是不归他管。”

建军点头，接过《规划建议书》，心想：这个家伙干什么事情都留一手。