产品这个词说了这么久，那么房地产产品到底是什么？

这个问题当老师第一次问我的时候，也是很迷惑。因为外延和内涵都很大，感觉怎么说都说不明白——地段、规划、建筑形式、园林景观、销售单元、社区配套、周边环境、物业服务等等，太多太大。让人摸不着头脑。

就销售来讲，客户买的是一套销售单元，所得到的是整个项目除去销售给其他人的单元以外所有的事物。这是房地产的特性所决定的。

有趣的是现在大多数的客户或者说从事房地产营销的人用一句成语来概括的话，那就是“买椟还珠”。对于购买的单元不是很重视，但是对于大家所共有的配套、绿化之类却重视非常。不能说不对，但是总有一些不妥。关于购买单元的问题，《需求》那章讲了很多，如果有疑问，咱们以后再继续讨论。

一个房地产项目第一个要素就是位置。这一点老超人李首富有过经典的论断。对于客户来讲，好的位置使生活便利、物业升值保值有保障。什么才是好的位置？

一般来讲有这么几点：

1，交通方便,道路四通八达。公交车、轻轨、高速公路、铁路都在附近。无论是长途跋涉还是上下班、购物、健身、学习等活动都不需要频繁倒车，能轻松到达。

2，配套齐全。不仅仅是满足生活必须，而且周边的商业、医院、学校、体育健身等设施是城市、最起码是某一区域的主要设施，而且吸引力很大，人气很足。

3，著名建筑或者自然、人文景观。好的位置周边要有一个在该市名气非常大的建筑或者自然、人文景观。北京市朝阳区有一个项目的推广主题就是：宰相故居。因为项目旁边就是一代名相刘罗锅的府邸。大多时候该区域的名气就是由这个建筑所决定。但是要注意不是每个建筑都和故宫那样随着时间的迁移而历久弥新。

4，发展前景。对于位置不太好的项目，一般来讲会大力宣传城市远景规划。这一点有些不好说，因为时间越远，变数也大。还有一点是就是很多城市的新区，已经开发了三、五年，人气还是差得远。

位置是决定项目价值的重要因素。特别是对商业和写字楼这样的投资性项目来讲，更是有一票否决权。因为好的位置意味着人流。

对于住宅，位置的重要性由于交通工具的进步已经逐步变得不重要了。相反，我的朋友曾说过一个很有趣的事情：在北京三环住的上下班花在路上的时间比在五环住的人要多，因为堵车太严重。

而且由于购房的目的不同，位置比较差的社区可用做第二、三套住宅。就是修养住宅、旅游住宅、周末住宅等。

 

规划的优劣很难讲，因为各自的出发点不同。

对于开发商而言，销售面积大就是好规划。因为土地的价格已经确定，多出来的销售面积就是利润。对于客户来讲，建筑密度越低、配套设施越全、景观越美就越好。现在我们从客户、开发商以外的第三方的角度来讲一下规划。

简单地说一个楼盘把居住、休闲、健身、娱乐、出入、配套等各方面所需要的占地面积比较合理的就是比较不错的规划。

居住面积或者说可销售面积政府规定了大体的范围，具体数字还要到项目交工时由房管局测量确定。这中间的猫腻不多说，后面的故事会讲到。

这里有一个重要的指标：建筑密度。即楼盘地基面积与项目占地面积的比值。一般而言，超过18层的楼房，建筑密度不能高于30%。高过这个数值，后面的楼房下面几层的采光就会受到影响。而且会挤压道路的占地面积，是出入拥挤。也会减少绿地面积。

 

道路的占地面积一般在20%左右，如果人车分流，则会更大一些。目前有很多的项目将车行通道直接进入地下，只留一条消防通道。这样有效解决了道路的问题。社区道路一般分为四级：主干道、辅道、步行道、景观道。

主干道是社区内最宽阔的道路。它的功能是有效解决人流集中出入的问题。数量不多，但是占地面积较大。有很多的社区将主干道和消防通道合并。特点是道路直，弯曲少，平坦以便减少居民的停留时间。建筑面积五十万以上的社区，一般把主干道建设成商业街。

辅道是连接社区内部各栋楼之间的道路，宽度较窄，但是四通八达。

步行道也可以称作休闲道，是社区居民茶余饭后散步的场所，道路二旁一般有座椅、长廊、雕塑、垃圾箱等。较好的步行道还有长廊，连接处有休闲亭。弯曲、细长、远离居住区是其最明显的特征。

景观道是景观区内的小路，是为了欣赏美景而设计。道路细，弯曲回旋，多以鹅卵石、或者碎石块铺装，为的是让居民能够更多时间欣赏美景。

这几级道路在具体的某个社区内划分不一定非常明显，有时会有合并。我曾经见过容积率到达七的社区，道路基本没有划分。这就是开发商的贪心了。

车位和车库也是一个很重要的问题。目前大多数高层项目把车库和车位都转移到地下，地上仅仅保留一些临时停车位。也有一些项目车位用镂空地砖铺装，面积计算在了绿化面积中。由于国家对地上停车位的规定，以及车位单价高过住宅，临时停车位逐步减少。