联排、叠拼、独栋别墅需求是马斯洛需求的最上层:自我实现。之所以有这样几种开发方式，经济条件是最大的因素。还有国家政策的限制。如果政策允许，独栋别墅的市场一定会如火如荼，购销两旺。

别墅的投资价值不是很大，因为变现性太难。但是升值保值性是最好的。某位地产大佬曾经开发了一个别墅项目，根本不销售，而是当做艺术品卖门票供人参观。做地产做到这种境界，可以说是登峰造极了。相信如果销售的话也不会是难事。但这是特例。没有多少有钱人愿意花巨资购买二手别墅。

 

我们建议大家在选购住宅时适当的考虑投资。就是使您的住宅在需要出售的时候相对容易一些。并不支持纯粹的住宅投资。近几年的国家政策也是针对住宅投资做了诸多限制。

 

如果您非要在房地产行业滞留，专为投资者准备的房地产项目主要是：商业门脸房、商铺、写字楼。您可以选择。

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”华人首富李嘉诚的名言说出商业房地产投资的核心。如果商业门脸房位于北京的王府井、上海的南京路，只要你买得起，买的上，就不要犹豫，赶紧去买吧。这里的门脸房是印钞机！

说到底决定商业门脸房价值的还是人流。在城市的中心、旅游旺地、车站附近、大型公共场所等人员比较集中的地方的商业房都是投资的好地方。

然而这些场所相对于众多的投资客而言太少了，目前市场上在售的商业门脸房以社区商业门脸房最多。能够和社区周围相连接的商业门脸房是最好的，如果连不上，那么投资时就要好好考虑了。

对于开发商而言，商业几乎决定了项目的利润。所以目前商业开发面积过大是通病。单纯的社区商业是服务型商业，或者说是便利商业。只能并且只会满足大家最基本的生活需求。最合理的面积是人均一平米。也就是说这个社区建筑面积10万平米，居住人口顶多3500人，合适的商业面积以3500平米。超过这个面积，就显得多了。可是目前商业面积都会超过这个比例。那么在投资时门脸房的选择就变得重要了。

投资社区商业我们有这样几个建议：

1，面积适中。以五十到八十平米为最佳。太大和太小都会影响收益率。

2，层数要少。一层最好，二层凑合。三四层就不要投资了。

3，距离社区出入口和道路近的地方最好。中间的商业门脸房投资价值就低多了。

4，尽量在数十万甚至上百万方的社区投资，社区越小，投资价值就越小。

5，不要相信那些房地产广告上说的话，社区商业的消费群体就是那些人，你的顾客只是那些小区业主，并且只能是越来越少，不会变多。

6，区域的发展前景很重要。但是需要通过其他途径自己去验证。说句笑话：宁可相信世上有鬼，也不能相信销售那张破嘴。

 

商铺。

这里说的商铺是指大型商场里面分割出来的铺面。也就是售楼员嘴里所说的：产权式商铺。对于这一方面，国家是有规定的：已经是建好商铺，不能分隔销售。如果一定要销售，需要在开发前期由建设单位向规划部门和产权登记部门打个要求分割销售的报告或申请，取得规划部门同意。而产权登记部门只认规划部门的正式文件和批复。需要说明的是，这种业务规划局已经停止审批。

太祖皇帝毛氏曾经说过：“人民的智慧是无穷无尽的！”国家不让卖，房地产开发商这样说：“我听党的话，不卖。我的商场赚钱您不反对吧？出租总可以吧？这样，客户一次交清十五年二十年的租金不违反政策吧。”

确实不违反政策！因为在我国，房价说穿了就是几十年的租金。几十年之后，最起码土地让不让你使用还要看政府的心情。需要注意：《物权法》里面没有对商业物业做出规定。

目前的形势，投资商铺要拿到产权证是很困难的。这是风险之一。

风险二是商场的运营是否良好。一般情况下，商场的盈利是在三年之后。例如广州的天河广场是目前广州市经营非常好的大型商场，需要说明的是它用了六年时间才做到不赔不赚。试问有多少人能够坚持六年？

风险三开发过量。商业面积过大是目前的通病，还有一个残忍的事实是起来一家大商场，一定会倒下一个大商场。你有50%的机会在倒下的商场里面。

风险四是政策。传统的“一铺养三代”的观念或者说是房地产广告的宣传有很大的误区或者说是误导。四十多年能不能养三代咱们不讨论，既便是如此遗产税的开征也会使你的想法化作泡影。

这样说只是在说明商铺投资风险很大，但不是说不能投资。小心谨慎！切记！切记！