房子是人类生存的基本要素。

远古时期，我们的祖先是穴居的，也就是在山洞中生活。中华第一人文圣祖有巢氏发明了房子而被后人尊为三皇之首，即巢皇。房子出现后，人类从高山上走下来，并且开始有了个人隐私从而进入家庭这种亲密性社会单元。可以说房子与火一样，是人类文明的极大进步。

做销售的都知道，客户购买商品的原因是为了满足需求。

房地产这种产品能够满足客户什么样的需求？

商品有三种形式：核心产品、形式产品、附加产品。分别满足客户生理、心理需求。

房地产核心产品是什么？是居住和投资。

上世纪九十年代初，台湾歌星潘美辰一曲《我想有个家》唱红大江南北，海峡两岸。房子在大多数的人心中不仅仅是一个吃饭睡觉的地方，更是心灵的港湾。

房子的投资功能主要有增值、保值、和出租三种方式。

我们从面积这个角度来讨论房子的居住功能。

一居是目前商品住宅最小的销售单元。面积30——50多平米。这种住宅解决的不仅仅是有没有的问题，对于在异地打拼的人来讲更是安全感和归属感。我们这个团队曾经在全国十几个城市访问过数千名客户，购买一居的客户大都这样说：“有了这个小空间，不再是寄人篱下。”或者：“买了这个小房子，感觉自己也是当地人了。”

一居的面积决定了它仅仅是过渡性住房。随着所有者家庭人员的增多和经济实力的增强，更换住宅是必须的。

一居投资最优的方式是出租。按单位面积的租金计算，一居是最高的。是三四居的二倍。

就变现性来讲，一居由于总价低，也是最好的。但是由于一居的所有者在变换住宅时带有处理的心态，因此一居的增值性是较低的。

 

二居是目前市场上需求量最大的住宅。一般面积60——90平米。能够满足目前家庭的居住生活需求。我们可以称之为实用型住宅。

二居的结构一般是二个卧室、一个卫生间、一个阳台。75平米以下的小二居一般是阳台与客厅、客厅与餐厅很难分开，或者是餐厅与厨房分不开。较大的二居客厅、餐厅、厨房还是能够分开。不过把阴台作为厨房的情况比较多。

砖混结构的二居室比较好，南北通透。框架结构与框剪结构的二居能够做到南北通透的就不多了。相比而言采光通风就差多了。

这种结构的住宅一般来讲能够满足三人之家，四个人的家庭就有些拥挤。假设一家四口，一般有这样几种情况：

1，夫妻二人，一个孩子，一位老人。夫妻住一间，孩子和老人住一间。问题就出现了：孩子和老人是同性的话，能够住到孩子上中学。异性的话恐怕上小学就会有问题。

2，夫妻二人，二个孩子。孩子要是同性的话，可以在一个房间住到上中学，异性的话小学就会出现问题。

老少二代夫妻的情况就不讨论了。因为正常情况下，第五人出现只是时间问题。

对于投资来讲，二居是一个很不错的选择。因为市场需求大、总价较低，单价提升容易被买房者忽视。从而变现性比较好。

二局的出租情况也不错。租房者的经济条件也比较好。合租现象不是很多，根绝我们的统计占到30——40%。

一般来讲小二居的租金能够和买房的月供持平。大二居就很难讲。因为相同小区的大小二居出租的差价不是很大。

 

三居的情况比较复杂。

90——110平米的小三居也可以算是实用性。因为家庭各种条件限制，只能是购买这种户型。一般来讲有三个卧室，二个卫生间、一个厨房、一个餐厅、一个客厅。

100平米以下的三居室准确的说应该叫二居半。因为有一个卧室是很小的。当然在销售的时候售楼员会说这一间是书房或者是儿童房等等。就因为这一点，一些工作量比较大的白领和一些自由职业者会选择这种房型。最大的缺点是只要不是两边户型，会有暗房。

砖混结构的小三居会有二个阳台、一个阴台。框架结构与框剪结构的最起码有一个阳台或者一个阴台。不过阳台、阴台与房间结合的情况比较多。

110平米以上的三居，就是提高性住宅。因为以目前的家庭人数来讲，5、6人的家庭不是很多。4人家庭可以很好的居住了。

超过130平米的三居室，储藏室就是一个必备的功能空间了。主卫的面积相应的扩大，应该能放得下洗浴设备。阳台也变成休憩区。高档住宅入室花园也是必须的。

总的来讲，三居在满足居住的情况下，也可能满足学习工作的需求。

就增值来讲，三居室不是个好的投资产品。小三居还勉强可以，大三居不大。因为购买大三居的客户层次比较高，二手房不会是他们的第一选择。

出租情况大体上分为三种：

一种是公用。也就是一些不讲究场面的公司租来做办公室。这种情况可以拿到较高的租金，但是客户比较难寻找。

一种是合租。这种情况在房价高的离谱的大城市很常见。优点是租金较高，由此也派生了转租房这个行业。就是把房子整租下来，分租出去，赚取差价。缺点是人员混杂，琐碎事情较多，安全性差。

一种是收入非常高的暂住者。这种客户是可遇不可求的。

 

四居室是豪华型住宅。五居室属于奢侈型住宅。这二种住宅的业主都是金字塔顶上的，他们选住宅已经到了炫耀的境界。入室花园、工人房、钢琴角、中西厨房、衣帽间都应该算是必备的功能空间。

分析他们的家庭结构已经没有什么意义了，面子问题是决定性因素。

投资这类住宅风险远远大于收益，需要谨慎行事。