国内地产行业有没有泡沫？一些所谓的行业专家可能会给个含糊的说法，好像有，又好像没有。但作为普通老百姓，随便问一下，相信都会说有泡沫。但今天我们谈的话题-----物流地产，可能有人认为这块不会有什么泡沫，但实际上却是危机重重！

物流地产这一概念，由国际工业地产巨头普洛斯（ProLogis）于2003年引入中国。物流地产是指房地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再组建一个资产管理队伍进行物业管理和服务。其本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物。

近年来，在喧嚣的房地产市场中，物流地产一直保持低调。与商业地产和住宅地产不同，它最大的优势在于稳定的投资收益，相对较长的租赁期，使它基本不受市场波动的影响。更重要的是，根据国家的土地政策，土地的用途不同，价格也不同。物流地产属于仓储用地，相对于商业和住宅地产，物流地产对当地就业和经济的增长具有持续的拉动作用，属于国家鼓励发展的范畴，低廉的土地价格成为物流地产最大的优势。

低廉的土地价格，这是个多少有诱惑力的词句。但中国现在这么高的房价，还存在低廉的说法吗？物流地产这个概念，会不会也成为一些人炒作和利用的工具。

从物流地产的概念登陆中国后，中国就掀起了物流地产的热潮。物流项目正成为房地产商们新的扎堆地带。美国的AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格理亚洲投资基金等国外投行纷纷在国内布下棋子。国内地产巨头也不甘寂寞，合生创展，恒大、美林基业、珠江投资、复地、绿地等也开始在各大城市上演“圈地”热潮。同时一向在地产界活跃的江浙财团在住宅和商业逐渐被政策限制的情况下也开始染指物流地产。一些物流公司，如宝供、远成公司，也开始大规模的进入物流地产行业。

但这么集中的进入，是否理智？

物流地产运营风险不小

  物流地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。而运营中，需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如果空置率达到15％，利润就全被淹没掉了。

    目前，国内仓库的平均利用率只有60％~70％，而且大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况符合国际标准的只占2％。在这种情况下，赢利几乎变得没有可能。

    物流地产开发商必须拥有强大整合能力和客户资源才能保持盈利。前面说到的房地产商，要求要有一定的物流行业背景和资源，要不就与物流公司、物流整合公司合作，不然，空置率会很高。物流公司如宝供、远成，要搞物流地产，专业性和营销推广能力不够，同样不能有效解决或减少空置问题。

物流地产，是一个跨行业的复合产业，需要整合型公司来运营。不是地产商或是物流公司一手操办就能成功的。对运营公司的运营能力有很高的要求。目前很好开发物流地产的公司并不多，基金要找到合适的运营公司也不容易。

挂羊头卖狗肉

既然物流地产不好搞，是否就很少有人问津了。答案是否定的。地产行业是一个灰色地带较多的行业。同样的地皮，买时写的是物流用地，等开发完后，却是另一种用途。很多地产商就是这样挂羊头卖狗肉，打着物流地产的幌子在圈地，再把土地拿来开发商业地产。这样不仅可以规避掉物流运营的风险，同时，可以在地皮差价、租金上赚个钵满盆满。

近几年打着物流的名义跑马圈地、炒卖物流土地资源的事件层出不穷。最典型的例子莫过于河南郑州香江物流园，承办该项目的香江集团打着发展物流业的旗号，以每亩不足10万元、低于同等地价两倍的优惠价格得到了一块物流用地，但第一期工程并没有建为物流园区，而是建成了小商品市场，第二期工程还未开工，该集团就拿着出卖一期工程房产的钱款走人了，这给当时河南物流业的发展带来了极大的负面影响，使当地政府也蒙受了巨大的经济损失。

资本把物流地产作为投资避风港

中国政府的物流政策使物流用地相对低廉，有些甚至只有普通地价的三分之一。这其中的利润空间，是可想而知的。同时，金融危机给海内外房地产业极大的打击，国外资本市场的投资基金经理的更是盯紧了中国物流地产，希望能快速抢占并瓜分这一蛋糕。

    早在几年前，国外的投资资本（私募基金、企业等）就开始关注中国的物流地产业。2005年，中国物流业的大门正式向全球打开，外国资本大举进军中国物流地产。同年，工业地产老大普洛斯投资6000万美元打造重庆首个外资物流园———普洛斯重庆物流园。紧随其后，全球排名第二的工业地产开发商美国安博公司、沃尔玛旗下的盖世理、美国AMB、日本新熙地、丰树等机构也纷纷在中国拓展业务。 国内资本也开始转入物流地产领域，中粮集团斥资19亿元兴建成都西南物流中心。广东珠江投资、美林基业、合生创展等也动作频频。

国内外的投资资金不断地涌向物流领域，客观上带动了物流业的发展（近几年物流业的增长速度都在20%左右），同时，也让我们看到，物流地产的泡沫也在越吹越大。五六年前普通物流用地价格每亩在十万到三十万元之间，现在每亩地基本都是上百万元，几千万元每亩的地皮也比比皆是。价格番了不止七八倍，有些超过十几倍、几十倍，甚至上百倍。这是个危险的信号，让人联想到这是在炒作物流地产概念。自从物流业被纳入十大振兴产业，资本更是迫不及待得进入物流地产行业，各类基金在全国范围内通过各种手段购入物流用地，抬升物流地产价格。地价增长可以理解，但不能太快。因为物流业毕竟是一个低利润的行业，高地价对产业发展危害是极大的。它不仅增加了物流企业的成本和负担，也增加了社会物流成本。对企业和社会都很不利。对于蜂拥而来的资本，我们要提高警惕，不能让资本把这个行业给搞黄了！

作者：冯雄华，资深营销人士，专注于各类行业新营销、新模式、行业发展趋势方面的研究。EMAIL:limensanse@163.com，MSN：hiton56@hotmail.com