华远地产（600743.SH）董事长任志强正在酝酿写一份报告，意在评估2003年以来房地产调控的效果。他一如既往地质疑调控措施的有效性。

　　 有他演讲的地方，就有开发商的掌声。“听不懂”他的人，质疑他是开发商的利益代言者，他否认；有学者提醒他，不要太偏激。他回应：1998年时，我用很和蔼的口气提出建议，但10年来没人愿意听我们和和气气地说话，所以我们现在有火了。如果10年前的建议被采纳，就不会出现现在的局面。譬如，任志强说，早在1998年刚进行房改时，他就表示“为何不同时建立保障房”，但这个声音被忽略了。不过，据本报记者了解，1998年房改即已提出要建立以经济适用房为主体的住房体系，但在实际操作过程中未能得到有效执行。

　　 在任志强看来，房地产调控十分必要，但调控目标出现了偏差，手段也是错误的。“当我们提出要在市场经济中强化保障功能并建立住房保障体系时，政府部门认为应用购买型的经济适用住房和小户型的普通商品房来代替，把政府应承担的责任推给市场。当我们提出应‘居者有其所’而非‘居者有其屋’时，有些地方仍将注意力放在‘两限房’、‘经济适用住房’上，非得让所有人都必须购买并拥有住房财富，从而让所有的羊群都挤到一条独木桥上。”任志强说。于是本来是一场以改善居住条件为主的改革，变成了一场以拥有家庭住房财富为主的争夺战，房价成为了住房制度改革的拦路虎。

　　 期间，房价发生了怎样的变化？据任志强掌握的数据显示，2000年-2010年，70个大中城市中的地价指数累计涨幅高达123%，其中住宅用地的涨幅为163.5%，而普通住宅的用地涨幅最高，达174%，是同期商品住宅价格指数上涨幅度的两倍多（价格指数累计涨幅为86%）。有些地方一方面高喊增加普通商品房用地的供给，一方面拼命从普通住宅捞取暴利。地方政府声称要管控房价，却从来不调控地价。而地价确实是房价直接的推动力。

　　 任志强称，保障房建设方向也是错误的。从经济适用住房敞开销售到摇号销售，从经济适用住房减免地价、税费的购买到两限房的出台；从普通商品房减交易契税到70/90政策，数年的调控都旨在用购买的方式让低收入家庭拥有私有住房财富。任志强认为，直到房价在无数次的调控中仍持续上涨，有关方面才充分认识到这一政策导向的偏差，将政府报告中的“居者有其屋”改为“居者有其所”，并提出“买不起的先租”，开始实行租赁性住房的鼓励性建设政策，并大规模建立公共租赁住房市场。

　　 任志强并不认为自己站到了政策的对立面。他始终认为，市场经济中，政府要做的是制定市场规划，并对被市场淘汰者给以保障，而不是直接参与市场经营活动。但在过往的房地产市场中，政府将更多的精力用在了参与市场的经营活动，应负的保障责任缺位。

　　 为弥补过去保障房建设量的不足，中央提出5年3600万套保障房的目标，其中今年要建1000万套。在任志强看来，任务根本不可能完成，“增加保障房供给是把市场化变成非市场化，表面上说是两条腿走路，但实际是要砍掉一条很粗壮的腿，保住保障房的腿。”他直指住房双轨制很难成功。

　　 在公开场合，任志强更是多次批判调控所使用的行政手段。抑制需求无论如何都不会有利于解决住房问题，试图让房价下跌到让所有的中低收入家庭都通过市场来解决住房问题，也必然会失败。他同时指出，包括融资手段的监管、加息、加税，似乎是不让开发商有好日子过，但没有开发商会因此丧命，持久战会打很多年。“我最想说的是，以行政的手段为主导，而不是以市场的手段为主导，效果可能是最差的。从市场经济规律来说，政府对市场的干预是不道德的。”与房价的高低无关，而只与政府的责任相关。租房在中国似乎变成了一种耻辱，那么这种教育的结果一定来自于政府长期政策的误导，而不是来自于市场中的房价。房价的上涨告诉社会，住房除居住之外还有投资与保值的功能，不动产的最大特征之一就是会产生增值收益，但居住权利不等于拥有财富却一定是来自于政策的导向。许多人在用电视机的价格下降想证明房价的上涨，其实这仍然是个逻辑错误。请问电视机十多年的功能附加中有多少是不收费并能创造额外收益的，但住房则在政府资源的投入中改变了交通、环境、舒适度、增加了许多市政配套、功能配套之前所不同的增值收益。当年的豆角、白菜并未发生质的变化，但当年的住房与今天的住房相比则在质上发生了巨大的变化，建设材料的使用、设计的合理性、配套的齐全和节能等都发生了巨大的变化，仅停车这一项就能充分显示出新老小区之间的设计差别和生活的方便性差别。

　　 任志强：是什么令市场越变越糟

　　 而质的变化差别又怎么能仅仅用价格去同比呢？当住房的质量发生了变化之后，价格难道不应发生变化吗？普通鸡蛋与柴鸡蛋的价格还有极大的差别，又何况住房的配套与环境。住房本身的材料与设备的变化都必然影响价格，既然中国的城市越来越好，城市的价值在不断提升，那么又怎么可能让中国新建的住房在城市价值的提升中贬值呢？请问最终房改和市场化的目的到底是为了什么？是让中国的房地产业承担拉动中国经济增长的作用，还是为了解决和改善民众的住房条件？ 如果从拉动经济增长的角度看，防止通胀而实行限购大约还能找到一丝合理性，但如果房改的目标是为了改善民众的居住生活条件，则没有任何道理限购了。在城市化提速的发展阶段，任何的行政限制措施都不会对市场和经济的增长带来任何益处。限购无疑并不会给居民生活的改善和经济增长带来任何好处，也绝不会更有利于住房条件的改善。上海市出台的房产税试点只对政策之后的房产征税不对此前的房产征税。政府在担心会引发一股各城市的抢购之风，都在提前购买而避免房产税的征收，因此出台各种形式的限购措施。如此的大规模限购，那么又何必出台这种房产税试点呢？ 抑制需求无论如何都不会有利于解决住房问题，试图让房价下跌到让所有的中低收入家庭都挤到市场中解决住房问题也必然会失败。最终仍然会回归到市场的归市场、保障的归保障上来。政府要做的不是如何帮助有钱人发财、发更大的财，而是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的条件和做人的尊严。有能力在市场上解决住房的要用供求关系调节。

　　 也许中国的房地产本就错在政府的政策引导上，注重于让所有的民众都拥有住房资产，把所有的民众都逼到市场之中去，而忽略了住房应提供的保障，尤其是至今尚不明确的应保障条件。这才让所有的民众不知道应该如何解决住房问题，才造成了市场中的非理性消费。重归改革之初的目标，才能正确选择实现目标的路径，才能让市场避免政策引发的大起大落，实现平稳的增长。