很多人讲营销就是做业务，只要能你把产品卖出去，你就是好手！做营销，搞业务不需要你有多高的学历，更不需要你是多大的年龄，教授专家也可以，地痞流氓也可以！黑猫白猫，能有业绩就是好猫！

若是这样认为，那就大错特错了。营销这个行当不是什么人都适合做的技术活，不是凭借巧舌如簧、伶牙俐齿就可以，也不是凭借纸上功夫，著书立书者就可以的，它需要身体力行，实践出真知，需要实事求是不断求索，但是当下很多人确将还是营销当作一种技巧来投机，当作工具任意使用，其实也会造成营销过度的危险。

中国的地产更是一样，以前可以忽悠玩一个什么概念，或抓住某些政策时机，让买房像卖白菜一样！而在新的限购政策下，以北京为例，涉及政策限制的人口超过百万，投资、投机性的购房需求几乎已经丧失掉了生存的空间。更为重要的是，相比国八条在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至5年，而这一周期的设定不仅打击了投资、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。房地产业的大势发生了根本性的变化，若开发商还墨守陈规，肯定是死路一条！

纵观近几年来的楼盘销售，“郊居化概念”“中心区概念”“海滨概念”“地铁概念”等“挂羊头卖狗肉”概念以及各种展览会、研讨会、看楼一日游等促销活动层出不穷。可见开发商为了销售楼盘煞费苦心。然而，楼盘仍在大量开工，库存仍在持续上升。其实这些所谓概念楼盘，都是花里胡哨、浅尝即止的表面文章，并不能够真正代表概念楼盘的实质内涵！但像万科这样公司开发的楼盘，却个个热销。究其原因，在于这些开发商坚持了“以人为本”而不是“以钱为本”的经营理念。大凡坚持“以人为本”经营理念的开发商，在选址、目标客户定位、营造环境、户型设计、价格定位时都能从分析消费者的行为特征入手，讲质量、重信誉，注重树立良好的品牌形象，他们在项目确立的时候就已经考虑到了销售问题。而“以钱为本”的开发商，造房时急功近利，只重经济效益，忽视楼房质量和环境的营造，卖房时为销售而销售，为了早日脱手，连蒙带骗，以至消费者怨声载道。开发商损坏了企业形象，楼盘自然也就卖不出去了。

时代不同，楼市也成长了多少年，这些年，楼市在不断发展和成熟的过程中，楼盘如何争取市场做好销售已成为突出问题，楼盘销售经过几年的变化，亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售，而现时楼盘的物业管理及售后服务恰恰成为销售中的关键因素，目前楼市中已有相当一部分比较成熟的楼盘，把物业管理作为一个要素介入开发、溶入销售之中。但很多中小开发商，还在抱着政策放开的美梦，以为调控风头迟早要过去！

三流的企业卖产品，二流的企业卖品牌，一流的企业卖文化，超一流的企业卖标准。象宝洁、可口可乐公司他们已经处在卖文化卖标准的阶段，我们的企业大多还在买产品卖品牌之间徘徊。甚至连三流卖产品都不能算，是在卖广告卖概念，俗是俗了点，赚钱是大事呀。没有技术含量也不要技术含量，吆喝吧，吆喝多了，谎言也是真实的谎言了。这才有了工厂刚刚才建成，就可是销售10年、20年、30年窖藏老酒了。消费者辨别意识也不强，国家也没有标准，随意性太大了，这样的行业不在少数，在这样行业环境里，好的企业也不得不开始变得同流合污了，毕竟生存才是硬道理呀。

山因势而变，水因时而变，人因思而变!商业道德的缺失和商业的潜规则大量存在，使得走正道的营销人生存空间变的越来越小。正所谓人间正道是沧桑，企业讲营销，更要讲商道。君子爱财，取之有道才能是我们认同的正道，也是需要我们营销人为之去坚守的，需要全社会去规范和约束的，也是值得的企业去追求的。这样的企业才能越走越远，不至于误入了起歧途。

从调控确凿无疑的决心、持续收紧的“银根”和不断加大的供应量等因素判断，房价的合理回归是大势所趋，剩者为王，企业能生存下来，才是正道！只有开发商营销将东方充满哲理的商业道理和西方发达的商业规则商业道德相结合，才能真正创造一个崭新的商业环境，走上中国房地产企业国际化成功的商业道路。