我曾经说过：不对看不懂的事物发表言论。说实话，我从来没有看懂过中国的房价，不过在看了这么多换汤不换药的“房产新政”后，终于忍不住想站出来为一个久被忽视的弱势群体“税民”说上几句。

 

　　今天的房地产调控无疑已成为现代版的“狼来了”，只可惜无房大众在白等了多次之后，看到的只是房价渐行渐远的背影。为什么近年来每次房产调控都最终以“失控”告终？这其中的理由众说纷纭，有人说：让有房子（很可能是复数）的专家来策划一个有利于没有房子人的政策根本就是自相矛盾；也有人说：中国的房地产调控将不可避免地在打压炒房客的同时，把房奴一并打落。中国的房地产调控真的就如此无望无助了吗？

 

　　经适房/廉租房的误区：我们暂且不说政策制定中的利益冲突问题，从现有的一些政策举措（无论是国十条，还是地方N条）来看，我们无疑坠入了一个误区：以香港一个岛的经验来对应中国大陆这样的大陆性经济现状。

 

　　举例来说，房产新政中一直有的一条就是：通过增加经济适用房与廉租房的供应量来抑制房价。假如这是土地资源极其有限的香港或新加坡，那这种经适房或廉租房将会在政府的干预下，建造在相对合理的区域（住在房子里的人应该离工作场所不太远）。但在大陆性经济的中国大陆，绝大多数经适房/廉租房将被建设在城市外围，造成居住者与工作场所的脱节。这种所谓的增加供应量非但无法解决现有无房者的需求，相反在空置率高企的房地产泡沫期造成更多的国家资源浪费。

 

　　限购 —— 临时的创可贴：近期以上海为首的众多城市都祭出了“限购”。那么限购究竟是一剂治标还是治本的猛药？

 

　　其实它既不能治标更不能治本，说到底这只是一张临时的创可贴。限购对于持有多套空置房的炒房客有效吗？对于无房者得到住房机会有效吗？对于房价有切实有效的影响力吗？

 

　　大家如果留心看的话，都会注意到这些祭出“限购”的城市都没有规定时间长度，实际上这就像开自动排挡汽车：脚始终徘徊于刹车与油门之间。购置房产是一个长期的决定（不应该是短期“炒作”行为），管理房地产的政策或法律也必须具有长期性，不然就会进入我们现在这种“狼来了”、“狼没来”的尴尬境地。

 

　　第一套认定：是否在提示拆散了反而有更多机会？

 

　　在健康发展的房地产市场，物业税都与个人所得税应该是挂钩并且能相抵的：现在最后一只没有放出来的“狼”可能就是物业税的征收了。说穿了，这个物业税一直没有出台，很大程度上是担心房奴受伤，因此估计现在是在斟酌这个度——究竟征收什么比例。

 

　　我觉得我们首先应该考虑不是比例问题，而是如何使政策合理、公正、有效地达成抑制不合理的高房价，同时满足广大税民的住房需求。要使物业税真正起到调控房价、抑制炒房的作用，就必须引入真实有效的物业税，使持有空置房的炒房客持有成本升高。假如物业税只是每月区区几百元，那干脆算了吧，别自欺欺人了：利息的微小变化都有这种作用，这种小钱从来就没有真正镇住过炒房客。

 

　　那么什么样的物业税比例才是有效的？以房地产市场相对平稳发展的美国来看：年征收的百分比应该在房产总值的1-2%左右。假如你持有一套500万人民币的高级公寓，那么你每年的物业税成本大约在5-10万，合下来大约每月5千-1万左右。

 

　　你大概会说这简直疯了，这等高额物业税虽然能使高企的房价应声落地，但是从今以后房子岂不是炒房客承受不起，一般老百姓也同样承受不起的奢侈品了吗？

 

　　你的顾虑也许是多余的，因为在房地产健康发展的市场，物业税与个人所得税一定是挂钩的：你的物业税可以用来冲抵个人所得税，或者你也可以倒过来看：你缴付的个人所得税能够抵你的物业税。将物业税与个税挂钩是发达国家调控房地产最有效的手段。为什么？让我们来想象一下以上的情况：

 

　　物业税与个税相抵的调控机制：假如你要用个税把每月5,000-10,000的物业税抵扣掉，那你每月的收入应该在30,000-50,000（按照中国个税计算法，在这个收入区段，你每月的个税大约在5千-1万之间）。

 

　　谁买得起500万的房子？对于一个月入5万的人来说，大约不吃不喝要积累100个月，约8年时间。这其实已经是比较高的。美国是3年的收入买一套房子，银行一般会以这个为衡量指标。不然就可能拿不到贷款了。我们目前是月入5万的人还比较有限（至少打工赚5万一月的还不多），500万的房子却不少。

 

　　在物业税与个税挂钩相抵的情况下：空持房子不用的炒房客将不得不考虑他/她的高额持有成本，很可能会不得不将持有的非自住房放出来，导致房价下降；与此同时，靠打工月入3-5万的高收入人群，他将有购置500万房子的需求，因为有税务上的好处，因此刚性需求与税务优惠也能确保房价不会直接掉到地上。

 

　　租客个税的归属：假如你一时买不起房也可以租，你可以把自己的个税额度让渡给房东去抵高额的物业税。结果会怎么样哪？持有空置房的房东/炒房客将有了抛售房产之外的另一条生路：把房子租出去。

 

　　而因为有租客的个税额度帮忙是如此重要，也许会不少房东甚至邀请房客来免费居住，因为对于房东来说：租客的个税额度就是现金。而租客在让渡了一段时间的个税额度后，应该也会有动机主动买自己的房子。房地产市场因此会维持正常发展，尤其是反映真实自住的需求，而不是炒高的“虚胖”。

 

　　你真的不必大造不实用的经适房/廉租房，只要政策对头了，租客的个税能让渡给房东抵物业税，中国高企的空置率马上就能迎刃而解。

 

　　老人小孩没有个税，抵扣额度怎么算？各国国情不同处理也不同，按照中国的独生子女政策，一个未成年孩子应该可以建议抵扣一个家庭1/3的物业税额度。这种做法将鼓励适龄夫妇生育一个孩子，降低丁克一族的比例。

 

　　以一对老人退休后合住的一般现象，一个老人应该抵扣1/2的物业额度，二个老人合住应该没有物业税支出（对于丧偶老人可以继续享受亡者的额度；但对于老年离异的老人不宜提供这类补贴，以防止假离婚，真炒房的现象）。假如儿女让老人与他们同住，接纳一位老人，应该可以省1/2的物业税；接纳二位老人，你就可以不用再付物业税了，即使是丁克也没关系。

 

　　也许你会说，那岂不是大家都会把老人接去抵扣物业税了？首先必须清楚的是：抵扣只能一套，也就是接老人去住得是真的才行，不然老人自己的那套房子就没有额度可以抵扣了。假如真的出现千家万户都接老人去住，哈雷路亚，中华民族有福了！我们的传统美德再次得到彰显了！

 

一个物业税与个税挂钩相抵的房地产政策应该有希望使病入膏肓的中国房地产起死回生，发生以下预料之中的转变：

1.        房价下降到一个与纳税人承受能力相仿的程度。你会发现购房人会以自己的个税额度来决定买多贵的房产 - 这是一种完全合理的自动调节机制；

 

2.   因为是根据个人收入的购房，房奴现象将逐渐减少；

 

3.   房价绝不会掉到不合理的地步，因为纳税人有强烈的购房动机；与此同时炒房客有高额的物业税压力，会选择其它炒作对象（可以预计炒房现象将逐渐退出历史舞台）；

 

4.   由此导致空置率大大降低，出租率大大上升（总有人会在某个阶段选择租房）；

 

5.   因此经适房/廉租房这样的重复投资已经不再需要；

 

6.   房地产开发商将仍然有合情合理的生意可做（刚性需求仍然存在），但暴利时代已过；

 

7.   房子将真正回归其消费作用，而不是金融衍生品作用；

 

8.   没有个人所得税义务的实际高收入老板们将因为个人住房而无法完全规避对国家的缴税义务；

 

9.   由于抵扣只能在一套上执行（多余的额度不能用到第二套房子上——你购置二套房应该有承担物业税的能力，或者准备招徕租客的），因此购房人会有尽可能用足自己个税抵扣额度的动机。因为每个人收入与纳税不同，由此我们仍然能够看到房地产业态的多样性，高收入的可以心安理得地住别墅、高档公寓（他们要么已经在个税上对国家有过贡献，要么在这套住房上尽了应尽的义务）；中等收入的可以量力而行选择适合自己的住处；即使低收入人群，只要他/她有个税抵扣额度，可以选择能承担的自购房或租房。

 

10. 只有当房价回归到一个合理的水平，广大税民才有可支配消费花在房子以外的生活改善上，内需才会被真正释放（靠房地产带动的GDP只是一个数字，高房价是抑制消费的重要本因）。

 

11. 将个税与物业税相抵在操作上要比现有各种调控政策简单容易得多，更重要的是：这是别国已经证明的正确选择。当我们被各种各样人的实际、既得利益搞得迷失方向时，请不要忘记那些每月为国家缴纳个税的芸芸众生，他们才是真正托起我们整个国家的脊梁，我们应该确保“（税）民有所居”。