2011年，可怕的广州北

  500亩、800亩、1000亩、1500亩、2000亩……8000亩、过万亩……

  万科、保利、恒大、富力、碧桂园、雅居乐、奥园、方圆、侨鑫、珠江、越秀城建……近5年来，几乎老百姓耳目能详的房企早就热火朝天的布局着花都、从化、清远这个“金三角”；而今天的广州北，已超过200家的房企抢滩这片热土，虎视眈眈、摩拳擦掌，大家都有着巨量的土地储备。

  该来的都来了，盲目的也来了，不怕死的也来了…

  曾以相比广州中心城区而言价格优势明显而争夺“广州后花园”这一区域概念优势的花都、清远、从化，近几年不断的倍受市场的推高与青睐，成为广深、港澳投资客砸钱存房的“首选题”或“备选题”。

  这是一个充满无限机遇与想象的市场，而当似乎大多数的激进、盲目乐观蔓延的时候，困境与风险也在急速的升温。

  2007年起，不少业内专家、开发商推出所谓的广州“无地论”、“地荒”，使随后的近两年广州范围内的地王记录不断的被刷新，似乎“有地便是娘”和“土地供应与产品供应难以满足消费需求”的假象被一度的炒作和加工成为市场的恐慌。而政府的英明帐算得比谁都清楚，态度“不肯定、不否定、并控制好推地节奏，让市场跟着市场的感觉走！也让竞价抢地的尽情高价接招……” 在美国次贷危机引发的全球性经济危机、楼市进入冰镇期的时候，“加快转变经济发展方式”成了最好的理由、也创造了最有利的时机，财政与货币的刺激性增长和扩大内需成为了最具说服力的手段。这时候，发展思路一转变，加快“东进西联南拓北优的中心城区面积的外拓扩张、‘腾笼换鸟暨退二进三、三旧改造（旧城镇、旧厂房、旧村庄）（注：全市“三旧”改造工作10年时间基本完成，位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作用3—5年左右时间基本完成、“城中村”的全面改造，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造）的土地盘活’、并在加大闲置土地处置力度，盘活存量建设用地”的“转变”下，加上推进“广佛同城、广莞无缝对接、打造大城市圈，实现公交与公共服务的一体化并最终逐步实现社会保障互认与均等化”的基础上， 一下子广州中心老城区、中心范围区、外围及城际辐射区的可建设住房用地多得不得了，不是没有，是还没拿出来；没有最大，只有更大；没有最多，只有更多……这令很多手头上前不久刚刚“高价接招”的开发商们和那群“专家们”很眨眼……

  事实上，随着近几年广州东西南北沿线的立体交通路网的高速发展，并大力发展轨道交通，给广州及珠三角、港澳等原本的“投资客”和“休闲度假”一族提供了更多的、大量的选择，广佛、广珠、广清、广佛肇、京珠、穗莞深、广莞惠、广佛环线、广佛江珠等城际轨道交通建设，建成了以广州为中心的珠江三角洲城际快速轨道线网。城市轨道交通网络也得以很好的完善，基本形成以广州为中心，辐射珠江三角洲地区的“四环十八射”一体化网络，也共同逐步构筑出珠江三角洲地区一体化的公共交通网络服务体系。使无论是“地理资源”优势的山、水、湖、河、江，或是滨海、森林公园、温泉，还是以开发自主配套优势的酒店先行、温泉会所先行、高尔夫先行等等此类的环境或配套的同类化甚至是同质化的覆盖，都即将在更大的程度上和不同的水平线上集体上场、同台竞技，这对于投资、休闲、度假及投资的人群而言，东至增城、乃至惠州、河源地区；南至南沙、虎门、中山、珠海；西至南海、佛山、三水、江门、肇庆；北至从化、花都、佛冈、清远、清新等地，选择更多了、范围更大了，以广州为中心的东南西北聚光灯四起，而广州北部区域目前动则上千亩、甚至近万亩的土地巨量所带来的巨量供应的市场消化和竞争，不容轻视！

  这其中近两年从化、清远的土地大刀阔斧的切割较为突出，由于有着较好的自然环境资源，离广州中心城区仅有40分钟到1个小时的车程距离，与广州相比尚具有一定的价格优势，使城区仅约50万人口的从化和清远，都不约而同的受到外来消费的刺激和推高，目前清远中心城区住房单价在5500---6000元左右，清新县在3000---4000元左右，从化中心城区在5500---7000左右，从化与清远都除了本土一定的刚性消费以外，70%以上的目标重点仍过度的依赖外来投资客来消化，929新政以来，由于不限购，近两个月清远市区还能维持月均出货近2000套，从化还有着月均500套左右的成交。虽然不限购，但受差别化住房信贷的限制和制约，还是使得一部分的消费被拒于“政策”之外，另外：国家层面的政策导向基调和定性、财税和宏观经济的调控，大大提高了投资性购房的投资成本，不明朗的市场预期、以及地方购房手续方面的相应增加，也一定程度上打击了住房市场投资的热情，广泛的共识是：无论是对于开发商还是投资者而言，住宅投资想获取原来的暴炒或实现暴利？已不现实！

  广州北部（花都、从化、清远）最近刚开盘的几个超大住宅项目和别墅项目，出货的尴尬和市场的疲软真实的反映了这个“金三角”大区当前的重压，毗邻花都的又一千亩盘清远北部万科城（美林湖对面）也将近期开盘，首期产品将以3800起带装修拉开首战，这将给周边的项目带来又一波降价博弈和恶战，但这还不是最可怕的。2011年起，除了当前在推售的项目以外，从化、花都、清远这个“金三角”，以高端住宅和城市综合体等主题的120个以上住宅大盘，和以养身、休闲度假、投资为引力的那50个以上的千亩级超级大盘，供应大潮都将纷拥而至，广州北将全面拉响更可怕的恶战……

                                   （王智高）

更多资讯请参阅:

http://blog.soufun.com/blog_21907252.htm