年报背后有隐忧

3月以来，上市公司迎来年报披露密集期。据瑞银证券预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%。但红火的业绩之下，上市房企负债率上升、现金流下降、存货量进一步增长都显示出隐忧。

上市房企业绩分化

虽然去年被称为“史上最严厉调控年”，但从房企全年实现营业收入的情况来看，万科、招商等大型房企发展情况良好，同比均出现上涨。万科2011年营收717.8亿元位于房企榜首，同比2010年的507.1亿元大涨41.5%。招商地产去年实现营收151.1亿元，同比2010年的137.3亿元上涨了10%。而已公布业绩的名企如华侨城、华远、万通也在营收上同比实现不同程度的增长。不过，调控年有人欢喜有人忧，房企业绩也开始出现分化。

据WIND资讯统计，截至3月22日，A股共有37家涉房企业公布年报，其中25家房企营收业绩出现增长，有12家业绩则负增长，其中不乏亿城股份、中航地产、中弘股份这样的名企，成为去年表现较差的房企。

业绩好坏在于战略布局

为什么在同一政策环境下，有些企业反而实现了逆势快速增长？

通过研读年报，特别是企业对业绩增降原因的有关分析，可见，看似是受政策调控的影响，但业绩的涨落背后的原因是结构是否合理。

那些在2010年前后就已经调整项目结构，或者项目结构比较合理的企业，几乎都实现了逆势增长。如恒大，绿城等。

“在一线城市市场整体受限的情况下，恒大转战主攻二三线城市”。早在2004年，恒大便已全面进军二线城市，2010年3月更是大规模进入三线城市，多点布局。恒大以超前的战略眼光布局增长潜力巨大的二、三线城市，从而在土地储备、在建工程、覆盖城市数量、销售面积、销售金额、利润总额等各项行业关键指标上成为业界翘楚。

目前，恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。在有限购政策的城市中，恒大的产品因满足刚需打民生地产牌受到欢迎。年报显示，二、三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。

负债率激增，2012仍需观望

房企合理布局顺应政策,避免了宏观调控带来的风险,但一个不争的事实是，去库存时代或是房地产行业今年的工作重点。

据WIND资讯统计，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量上升至3378亿元，总体上涨幅度达到55%。

投行分析人士认为，目前保利、万科、绿城等多数上市房企都普遍出现了可售存货增大，主要是因为去年下半年取证的项目，受楼市调控影响，销售速度比预期缓慢，预计2012年上半年市场将以销售存货为主。

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