奥林匹克饭店:丑小鸭到白天鹅 —银行资产处置的新探索

2003年3月18日，北京新世纪饭店，奥林匹克饭店的拍卖仪式正在这里进行。腾信孵化器科技股份有限公司用手中的88号竞价牌，以2.25亿元的价格最终成为奥林匹克饭店的新主人。当天，沉寂了一段时间的有关奥林匹克饭店拍卖的话题又在各家媒体上成为热点。媒体报道的核心集中于：2.25亿元的价格对于像奥林匹克饭店这样的一个优质的国有资产项目，是不是贱卖？是不是国有资产流失？而回首此事一年前，就在2002年2月，奥林匹克饭店将要被拍卖的消息甫一传出，媒体报道的核心却是“奥林匹克饭店作为中国银行的不良资产即将要被拍卖，中国银行急于甩掉包袱，将其处理”。而相当一部分媒体则怀疑，这样规模的标的有可能成功拍出吗？前后一年的时间，舆论的转变说明，这是一次对银行资产处置的成功运作。

命运多舛

1987年，时为国家体委下属的中国体育服务公司与香港嘉兴（中国）投资有限公司合资设立法人——“奥林匹克饭店有限公司”。奥林匹克饭店有限公司为筹措资金，向以中国银行为首的中日银团（包括中国银行、中国银行东京分行、日本第一劝业银行香港分行、日本樱花银行、日本三井信托银行）贷款50亿日元。同时，中日银团还与奥林匹克饭店有限公司签订了以奥林匹克饭店为抵押物的“抵押协议”，且将其确定为贷款方提供贷款额度的先决条件之一。中日银团按照贷款协议的约定履行了全部放款义务，但奥林匹克饭店有限公司却由于各种原因，未能按时偿还贷款本息。双方当事人就如何履行“抵押协议”发生争议，并最终向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。中国国际经济贸易仲裁委员会裁决，中日银团有权对担保权益实行处分。北京市第一中级人民法院通过强制执行将作为抵押物的奥林匹克饭店的动产、不动产全部交付给申请执行人。
为了在执行中不影响饭店的正常经营，又能顺利地完成饭店财产的清点核实工作，保证饭店移交，中日银团决定采用“托管方式”执行——即委托北京六合兴饭店管理公司进驻奥林匹克饭店，在指定期间内完成核查饭店资产的工作，并代为经营管理。1998年11月18日，奥林匹克饭店的全部资产正式移交给申请执行人中日银团。因看好奥林匹克饭店的未来经营潜力，中国银行又通过与其他债权人签订转让合同而取得了对奥林匹克饭店的全部处分权。
然而，根据1995年颁布的《商业银行法》的明确规定，为了降低商业银行的不良资产比例，消除银行经营企业、投资不动产的风险，国有商业银行不能投资于银行本身以外的不动产。同时有政策规定，由于行使担保抵押取得的资产与证券，必须在一年内处理掉。正是在这样的政策环境下，中国银行于2000年决定彻底从酒店行业退出，委托北京新世纪拍卖有限公司（下文中简称“新世纪”）对奥林匹克饭店进行拍卖。

命运轮回

在奥林匹克饭店刚刚传出要被拍卖的信息时，无疑是一条很轰动的新闻。时值申奥刚刚成功，这个与奥林匹克有着如此明显联系的饭店却要拍卖了，媒体自然不会放过这样的好素材。但拿到的资料似乎远没有表面看上去的那么有吸引力，依旧只是银行不良资产的处置。于是最早刊出的一篇名为《中国银行处理不良资产，奥林匹克饭店被拍卖》的文章几乎成了所有媒体的样本被拷贝得到处都是。这个项目使得媒体关注还有一个原因，就是奥林匹克饭店的拍卖底价高达两个多亿，是到目前为止国内同类物业拍卖中第二高价，仅次于此前被拍卖但两次都流标的广州国际大厦。
作为主拍单位的新世纪在各项工作上表现得异常慎重、仔细：如果此次拍卖能够成功，将会创造出同类物业拍卖的最高价，给公司带来经济和声誉的双重利益；但一旦流标，不仅公司为此付出的各种成本无法收回，而且公司的声誉也会遭到重创，风险也是非常大的。新世纪聘请了国内著名的上海城市房地产估价公司、上海华晖会计师事务所和上海瑞圣财务咨询公司，分别从地产角度和财务角度对奥林匹克饭店进行了历时一个月的全面的资产价值评估。最终两个领域的机构对奥林匹克饭店的资产价值认定比较接近，奥林匹克饭店的总价值在2.25亿元人民币左右。
按照惯例，新世纪一方面将评估报告向委托方中国银行进行了通报和沟通，希望委托方能够考虑降低一些价格以求能够一次拍卖成功，另一方面迅速制作了奥林匹克饭店拍卖的招商文件，面向国内机构开始进行招商工作。新世纪进行了很多努力，但招商工作并不顺利。主要障碍就是价格，客户普遍认为像奥林匹克饭店这样的不良资产，要价2个多亿实在是太高了。此时，新世纪才发现，媒体的报道对奥林匹克饭店已经形成了非常大的负面影响——奥林匹克饭店拍卖项目陷入了困境。新世纪是时正式邀请作为全程专业研究咨询机构的零点研究集团及其属下的上海零点远景投资管理咨询有限公司（下简称“零点”）加盟项目组。
零点首先带来的是一个观念的改变。零点的资深咨询专家袁岳先生认为，对银行因各种原因而获得的非金融经营性资产，不应该被统称为“不良资产”，而应以中立的角度将其看作是“待处理资产”。零点的研究表明，在中国四大国有银行的约万亿元的待处理资产中，大约18%～20%应该属于优质资产的范畴。他们之所以现在统统被归入到不良资产中，是简单地从银行主体来看的。对于银行来讲，这些资产是由于贷款方无力偿还贷款和利息而最终通过司法途径流入银行的资产库中的，而且往往收回来的资产价值从账面上来看要低于银行原来的贷款数额，因此对银行来讲它就是负资产，是不良资产。但如果换一个主体，对一个新的投资者而言，这样的资产如果自身具备一定的盈利能力，而又可以用适当的价格购得的话，它就是能够给投资者带来回报的好项目，这样的资产应该被视为优质资产。因此如果对于这部分资产在评估其价值时，仅仅看其账面的净值，就有可能在很大程度上低估其实际的价值，进而影响成交机会和成交条件，最终造成低价成交和国有资产的流失。

零点在进入项目后，通过对现有资料的研究分析发现，奥林匹克饭店目前运转良好，处于盈利状态，饭店的平均出租率为75％，高于同类饭店水平，近两年的盈利水平分别为：2000年净利润386万元人民币，2001年净利润411万元人民币，经营状况呈良好的上升势头。饭店在托管前不能支付中日银团的贷款及利息的主要原因，是当时的“奥林匹克饭店有限公司”经营管理不善及受到一定汇率变化的影响所致，并不是因为饭店本身在定位等方面的问题。而在托管后，饭店处于良好的管理下，完全符合待处理资产中“优质资产”所应具有的特点，对于一个投资者来讲，是一个具有相当价值的项目。
确定了奥林匹克饭店是一个好的项目，接下来就需要对其价值进行准确评估，原有的通用拍卖方式显然需要进行调整。因此，新世纪重新制定了项目的工作方案，并委托零点展开了旨在确定奥林匹克饭店项目商务价值的咨询工作。

奥林匹克模式

新世纪将奥林匹克饭店的成功拍卖总结为“奥林匹克模式”的成功运作。在其运作过程中有两点是与以往的同类资产处置不同的：一点是引入了像零点这样的专业化的全程研究咨询公司参与，并与房地产评估公司和相关的会计师事务所和财务公司共同工作，充分利用各方的专业特长，加强服务链条的完整性和专业性；另一点就是不仅仅简单地对资产进行账面价值的评估，而是对奥林匹克饭店的商务价值进行了充分论证，并对饭店未来的经营管理模式提出了策略建议，使得投资者对其所购资产的价值有了充分的认识，从而提高了拍卖的成功率和拍卖价格。
“奥林匹克模式”的核心策略就是以增值模式处置银行的待处理资产。新世纪通过零点的研究发现，已经有大约2000多亿的银行待处理资产通过重组、出售、拍卖、置换、租赁的方式进行了处理，但是相当一部分资产使用的是贬值化处理模式，即以低于资产净价值的价格进行处理（奥林匹克饭店原来的处理模式也是如此，而且还很难成交），在处理这些资产之前根本没有有效地辨别这些资产的商务价值。

附图  国有资产处置的三种模式

本次在处置奥林匹克饭店的过程中，我们在策略咨询中运用了一套保值增值化处理的模式，即通过对奥林匹克饭店的商务价值进行充分挖掘和制定详细的经营管理策略规划，最大化地提升奥林匹克饭店的价值，以获得超过其净价值的拍卖价格。所谓商务价值是指目标资产的实际市场利用价值，除了财务意义上的有形资产余额之外，还包括它在获得业务市场份额的可能性与条件，通常这可以由对于相关资产的市场需求空间、在该空间中与竞争者之间的相对地位、投资者的意向判断等研究中获得。所谓经营管理模式辅导，是指在确认存在市场空间的的条件下，要将市场机会转化为实际的市场成功应使用的管理架构、经营策略和资源配置方式。一个投资者不会用等值的货币简单地去置换资产，如果这样就是拿活钱换死钱。投资者的交易动机主要应来自超过其投资票面值的商务价值的预期。同样，只有在有利于成功的经营管理模式确立之后，投资者信心才会高涨。当然，在正式交易时价格相对于预期价值有一个合理的让度也是正常的。总之，银行待处理资产中的优质资产的辨别和优化处理，与对于资产商务价值的评估和实现该价值的运营模式的建设条件和运用水平的判断有直接关联。
对奥林匹克饭店价值的评估是分两方面来进行的：一方面是饭店的客观条件，一方面是饭店的经营管理。我们不仅通过现有资料进行分析，而且进行了大规模的专项市场调研。研究结果显示，奥林匹克饭店的优势和劣势同样鲜明，奥林匹克饭店的优势就在于她独特的地理位置——毗邻国家图书馆、首都体育馆等特殊的物业机构，以及她独特的“奥林匹克”品牌；奥林匹克饭店的相对不足之处只在于她的设备老化，服务和管理水平不如竞争酒店，而这也正是她未来可能的提升空间：设备可以通过投资予以更新，服务和管理水平可以通过聘请专业化、高水准的酒店管理集团予以提高。实际上，奥林匹克饭店的竞争优势是奥林匹克饭店独有的、硬的指标；而相对不足之处的可塑性很强，完全可以通过追加投资来加以改进。
根据零点的研究，奥林匹克饭店的远景发展具有两个核心优势。首先，奥林匹克饭店从开业至今，已经积累了非常高的品牌价值，而且随着北京奥运会的不断临近，这种品牌的价值还会继续增长。其次，奥林匹克饭店所处的地理位置极佳，随着中关村作为北京，乃至全国的电子科技中心的地位不断加强，将带给奥林匹克饭店充足的商务客流。这两个优势完全可以成为奥林匹克饭店保值增值的着眼点，从而成为提升其拍卖成交价格、并最终促成交易成功的砝码。
在品牌方面，奥林匹克饭店具有品牌特色和品牌知名度双重优势。在品牌特色方面，因为北京申奥的成功，“奥林匹克”概念愈加深入人心，和“奥林匹克”相关的建筑、设施都能够引起人们极大的关心和兴趣。同时研究表明，奥林匹克饭店开展的与奥运相关的活动，会使得客人的注意力更强。奥林匹克饭店成为国际奥委会代表团在北京考察的惟一的一家酒店，并得到了高度评价——使得饭店与奥运的联系更加紧密。奥林匹克饭店这个独特的品牌资源使得其知名度大大提升。通过对本地、外地的客流测试，消费者在同等条件下，仅凭饭店的名字选择希望入住的饭店时，有近一半的消费者会选择名字有特殊意义的奥林匹克饭店。由此可见，奥林匹克饭店的品牌是一个无法在一般财务指标中反映出来、但会带来巨大经济价值的无形资产。
在位置方面，北京的中关村地区聚集了大量的电脑城、高科技企业、大学、书店和培训班。这在一定程度上导致了到中关村“科技赶集”的人多了：洽谈业务的、开会学习的、参观旅游的，甚至连卖盗版光盘的人也多。虽然来中关村里“赶集”的人流非常大，但在这么大的“村里”开会、住店的地方却非常紧张。例如，仅第一届中关村电脑节就有80多万人参与，但是中关村地区三星级以上饭店能够提供的客房数量仅为10000间左右，床位数量只有18000张，相当于45个人抢一张床。据调查，来中关村地区的外地旅客80%以上是进行商务活动，因为找不到合适的住处，许多人不得不选择在中关村以外的饭店解决住宿问题，这种现象不能不说是中关村地区发展过程中的一个缺憾。尽管政府也意识到了这个问题，但土地征用、建设周期等诸多问题使得中关村地区的住宿难非一时可以解决。而奥林匹克饭店正是地处中关村园区内，而且紧靠进出中关村的主干道白颐路，如果能够充分利用中关村所形成的人流聚集资源，奥林匹克饭店未来的经营前景必然十分看好，其商务价值也自然不可同日而语。
当然，奥林匹克饭店的缺陷也是无法回避的，这主要集中于管理方面。虽然在六合兴饭店管理公司介入后，饭店的管理水平比最早的“奥林匹克饭店有限公司”已经有了非常大的提升，但仍旧与高质量的饭店管理水平有明显的差距。另外，饭店在经营管理方面没有明确的战略规划，没有能够充分发挥饭店的品牌特色和区位特点。
前期的研究表明，奥林匹克饭店的提升工作需主要从管理、服务方面展开，因此为了进一步形成完整的经营管理模式，零点研究人员特地邀请了资深房地产、酒店业和投资界专家和一些经常入住三星级以上酒店的商务人士进行座谈，并再次对中关村周边酒店进行了走访，深入挖掘奥林匹克饭店的商务潜力，最终形成了塑造“运动主题物业”的奥林匹克饭店的经营管理战略。核心是以主题物业的形象树立差异化经营特色；通过让奥林匹克饭店加大与篮球、足球运动研究和三人篮球赛（TBBA）等运动事物的关联，强化其运动形象；根据已有品牌资产将运动概念作为物业的主题；借助奥运在北京举办的契机加速运动主题的形成。
立足于零点对奥林匹克饭店商务价值的挖掘和对未来经营管理的策略梳理的基础上，上海城市房地产估价公司、上海华晖会计师事务所和上海瑞圣财务咨询公司对原有评估报告中未来饭店经营的预期大大提高；其次，在评估中充分考虑到奥林匹克饭店的品牌价值，最终项目组对奥林匹克饭店的重新估价向外推出了其最大商务价值意义上的3.5亿元人民币。
       
从2.25亿到3.5亿再到2.25亿

重新进行招商时，新世纪吸取了上次的教训，加强了对媒体的管理，并借鉴运用零点的概念，着重突出以“银行待处理资产”概念替代“银行不良资产”概念，力求将“奥林匹克饭店的商务价值”作为核心诉求给予充分宣传。招商仅仅一个月的时间，就取得了非常好的效果，不下50个潜在买家与新世纪进行了联系，其中拥有境外资本背景的企业就占了1/3，万豪、喜来登等国际知名的酒店管理集团都与其进行了接洽。另外，还有近10家国内知名的民营企业也表示将参与竞标，有的企业甚至要当即拿出1亿元的支票充当保证金。
在一切工作顺利进行、马上将要进入拍卖环节的时候，一个负面消息使得项目再次蒙上了阴影:由于饭店在开办时被允许使用的“奥林匹克”商号名，受限于中国奥组委的名称使用规则，从而对以借力“奥林匹克”和“2008年奥运会”为核心进行设计的价值挖掘策略产生阻碍。值此关头，项目组的应对策略方案是：首先一切以拍卖能够顺利成交为前提，并迅速通过中国银行与国家体育总局和中国奥委会沟通，争取继续使用“奥林匹克”作为商号的权利,必要的时候可以将交纳使用费作为条件；为避免造成隐瞒情况的负面影响，与各潜在买家加强沟通，说明情况，必要的时候下调拍卖价格，在总评估价格的基础之上减去品牌附加价值和部分与品牌价值相对应的商务价值。
由于事关重大，有关部门的答复迟延未决。而来自新世纪招商部门的信息显示，原来众多的潜在买家中，已经有部分因项目迟迟不进行拍卖怀疑有变故而退出—招商工作可能再次失败。项目组的各方均认为此次的运作模式是一次非常有价值的尝试，如果失败将非常可惜。而如果能够拍卖成功，即使最终的价格比预想的低一些，但仍不失作为一个标杆，对今后的项目具有指导意义。在大家的共识下，同时征得中国银行有关部门的同意，新世纪迅速着手进行标价调整，并开展了新一轮的潜在买家确认工作。
最终，奥林匹克饭店以2.25亿元的价格拍卖成功。尽管没有实现3.5亿元的最大化增值处置目标，但“奥林匹克模式”还是展现出了保值处置资产的能力，奥林匹克饭店也没有沦为贬值处理的对象。因此，尽管同样是2.25亿元，但从媒体舆论的态度转变仍旧可以看作，投资界与舆论界接受了3.5亿元的概念。

期待更多“奥林匹克模式”

仅从银行来看，类似奥林匹克饭店这样的“不良”资产，中国银行就有849笔，价值高达149亿元。而在1995年之后，一些债务人抵偿给四大国有商业银行的酒店类资产更是高达400亿元。经过梳理无疑其中有很多可以通过“奥林匹克模式”去实现增值处理。
放眼整个国内的资产处置市场，四大资产管理公司和四大国有银行新发生的待处理资产达数万亿之多，如果在每个相关领域均引入由多个来自不同领域的专业公司共同参与的“奥林匹克模式”，无疑将对整个中国金融环境的转变，对国有资产的保值增值处理都将具有深远意义。
（编辑：姬大鹏 jbanks@sohu.com）

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