王健林疯狂“收割”地产老板

2022年3月30日，万达集团官网上发布了一张签字照片和简短的文字说明。在万达众多资料介绍里，这则消息显得极不显眼。但寥寥数字背后，涉及到的是万达近期一连串大手笔的交易。

过去一两月来，王健林成了出钱最大方的“外援”，上门跟他谈合作的生意伙伴多了起来，比如河南建业的老板胡葆森、鑫苑集团董事长张勇和山西田森集团董事长杜寅午等大佬。

拿下这么多笔大单子，王健林却没有对其中任何一件有过多宣扬。经历了前几年的水深火热后，老王已经很少公开露面，也不再说那些“凡尔赛”的金句。如果按老王以前的性格，他可不会这么低调处理。

直到这两年的疫情风波后，人们这才发现，兜兜转转一圈后，现在的老王却成了能帮别人“渡劫”的人，日子过得要比很多大佬舒服多了。

人们从最近的合作照片中可以看到，浓眉大眼的王健林，依旧目光炯炯，西装笔挺，看起来干炼而精力充沛。最新福布斯全球富豪榜显示，王健林身家为132亿美元，排在榜单的第138位。

王健林曾说，万达成为跨国企业自己就会退休，“只退不休的那种”。就在近期，当他那个年轻气盛的儿子在微博上公开挑战上市公司时，王健林还忙着在北京扫货，悄悄拿下了北京蓝色港湾和五棵松卓展购物中心的整体运营管理权。

王健林的精力，大多放在了万达轻资产业务上。只是不知道，当面对万达商管IPO的上市压力，他亲自主导的万达轻资产这盘大棋，又能给他的商业帝国增添多少信心。

最近两个月，传出和王健林有关的商业合作，已经有五六起。

前来谈合作的生意伙伴们众多，不仅有河南建业和鑫苑集团这两个河南房企，也有山西田森集团，再往前半个月，他还和天元集团签订了合作协议，拟围绕第四代万达广场、大型文化旅游、建设工程总承包等项目，进一步深化合作。

最新的一则消息是，2022年5月1日，北京蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年。五棵松卓展中心也将由万达管理，之后将更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

在这之前，外界更多关注的是，王健林和河南建业胡葆森的合作进展。

建业最广为人知的消息，是在2021年向河南省政府发出求救信，希望能得到援助渡过难关，但那还是在特殊时期。步入2022年后，为了缓解今年即将到期的美元债兑付压力，胡葆森不得不亲自北上借钱。王健林爽快出手7个亿，帮助建业获得了一次债务喘息之机，换来的是建业旗下部分商业项目的10年运营权交给万达。

和建业类似，鑫苑集团旗下的部分商业资产也转变为了与万达合作经营。鑫苑是建业集团的河南“老乡”。鑫苑由张勇1997年在河南郑州创办，2007年登陆美国纽交所，成为国内首家在美国上市的房地产公司。不过，这两年鑫苑的房子卖得并不好，每股股价一度跌到1美元左右。

5年前还在断臂求生的万达，以及一度从首富滑落至榜单30名开外的王健林，已经成了很多企业的“白衣骑士”。尤其在商业地产低谷时，王健林其实也捡了不少便宜。

以建业为例。根据公开资料，建业可以一次性获得7亿资金，而万达商管负责它们的招商、对外租赁和物业管理等业务，并且可以把未来十年的租金收入囊中。而以目前建业集团旗下商业项目一年超过2亿的租金收入来看，对比之下，万达合作十年的费用才7亿元，算起来也十分划算。

而万达之所以在商业寒冬也能做得舒服，很大程度上源于其轻资产业务模式。所谓“轻资产”战略，指的是万达集团不出资金和土地，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

这是王健林在2015年就想明白的转型战略，在商业地产日益受制于房地产周期波动时，轻资产转型的效益更多体现出来。万达轻资产不赚卖地差价，赚租金和服务的钱。其收入来自三方面：商业管理、物业管理服务以及增值服务。根据招股书，2021年上半年，万达商管收入达到了106.36亿元。

“一座万达广场，就是一座城市中心。”曾几何时，这句广告语让万达广场占据了各地的黄金位置。现在，它又让万达广场在全国各地掀起了轰轰烈烈的“造城运动”。

但变化也在发生。近几年，万达商管明显加快了第三方外拓的步伐。截至2021年6月底，第三方商业广场数量增至106个，占总在管商业广场数量的27.9%，接近三分之一。现在拥有的162个储备项目中，133个由独立第三方持有。

即使在疫情最严重的2020年，万达也没有放弃扩张节奏。2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。当年开业的45座万达广场，其中轻资产27个，占比超过60%。其签约的60个轻资产万达广场，更是2019年数量的167%。

按照规划，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业；且今后每年签约轻资产的万达广场将不低于60个，彻底施行轻资产化。

相比重资产业务，万达轻资产生意的高明之处在于：拿别人的钱，做自己的事。当然，看上这桩“坐享”收益差事的不仅仅有万达，还有多个头部商业地产玩家。

除了万达开始主打轻资产业务之外，大悦城、宝龙、华润、龙湖等玩家也紧跟轻资产趋势，扩大商业在管面积组合，提高资产运营效率。只不过，各家的闯关本领也各有不同。譬如，商管属性的公司纷纷拥抱资本市场，星盛商业、中骏商管相继挂牌，瑞安新天地也同样递交招股书寻求上市。

商业玩家们集体布局轻资产业务，并不是毫无缘由的。随着房地产行业进入“存量时代”，商业资产的轻型化趋势越来越多。而商管服务由于可拓展的资产空间更大，让这一赛道迎来了激烈竞争的新局面。

相比之下，万达轻资产的核心优势则是品牌输出能力。在万达看来，轻资模式的第一步是寻找提供资金的合作伙伴，而品牌优势是吸引投资者的最大标志。

与大多数商业地产公司的项目业务管理模式不同，万达首先分析潜在客户，与他们协商完成招商，然后根据客户需求按订单性质进行概念设计和规划，这被称为“订单模式”。

而万达的轻资产规模优势，成了它在招商上的绝对优势。根据招股说明书数据，万达商管的在管建筑面积增长很快，由2018年的4150万平方米增加至2021年6月30日的5420万平方米，已成为中国最大的商业运营服务提供商。

不过，万达轻资产也并非真的看起来那么“美”。一位从事商业轻资产输出业务的从业人士对笔者说：“轻资产靠的是管理、经验和设计挣钱，万达定制化的业务管理模式是好的，类似于原来戴尔的定制化服务，减少企业库存。但问题是实施的前提是用户得知道自己要什么。”

其进一步解释，这可能会引发后续的矛盾，“客户如果说不清，就只能听方案提供商的。但这又有个新问题，客户认不认可？如果不是当初理解的那样，认不认账？这要求合作方有很强的合作意愿，对万达的管理输出能力也是一大挑战。”

而在万达大举布局商业地产的另一方面，是出租率的下滑和空置率上升的事实，这给众多商业运营方们提出了新的挑战。市场研究机构弗若斯特沙利文分析报告显示，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，占在管商业广场总数的45.7%，接近一半。

如果单单从营收状况来看，万达商管近年来交出的业绩十分亮眼。截至2021年9月30日，万达商管实现营业总收入344.87亿元，同比增长27.48%；手握现金及现金等价物余额440.16亿元。

但这并不意味着王健林没有焦虑。

2021年10月，万达将自身的房地产业务进行剥离，以轻资产管理的新身份，重新来到了IPO的门前。珠海万达商管在港交所递交了招股书，并获得PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等豪华朋友圈资方的看好，总估值约1800亿元。沉寂已久的万达商管，再次站在了资本的舞台中央。

而为了获得资方的青睐，万达商管与战投公司签订了一份严苛的“对赌协议”，签署了一份三年完成220亿元利润的对赌协议。这份对赌协议要求万达2021年至2023年扣非净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

仅就2021年的利润表现来看，王健林完成接下来的业绩对赌颇有压力。2021上半年，万达商管的溢利为6.56亿元，核心溢利为20.65亿元，完成对赌目标的40%。

而万达商管近年来的利润下跌走势，也让外界替王健林实现对赌协议捏了把汗。招股书显示，2018年、2019年、2020年及2021年前6个月，珠海万达商管的净利润分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元和6.56亿元。

想要迅速提升利润水平，万达需要靠大规模的轻资产提速。2020年开业的45座万达广场中，轻资产占比超过六成。

在万达集团发布的2021年开业计划中，“轻资产”一词同样成为了关键词。2021年，万达集团计划开业万达广场50个，其中轻资产34个，轻资产占比68%；计划签约的轻资产万达广场70个。这份年度计划还包括：开业120家万达影城，签约轻资产影城300家；开业16家万达酒店，签约轻资产管理酒店50家等。

对于当下的万达商管来说，硬仗才刚刚开始。

依靠房地产起家，到通过商业地产强势占领市场，再到转型轻资产战略，万达商业的发展经历了多轮变革。对于万达商管的上市，王健林期待的是，通过提速轻资产战略，让万达摆脱资金、资产等限制，最终回到“安全区”。但在多个不确定性面前，万达商管能否成功敲开IPO的大门，依然成为它今年最大的悬念。

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