商业地产业态之争，哪个是蓝海？

自实施住宅限购政策以来，非住宅地产项目得到了快速发展。“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产热度空前。

但令人感到措手不及的是，伴随着城市商业的趋于饱和和日益激烈的市场竞争，以百货业为典型的商业地产加速转型购物中心，外资大卖场为代表的另一商业地产业态逐级下沉至三、四线城市，围绕着百货、大卖场、城市综合体等商业地产的一场纷争已经悄然来临。

抢滩商业地产

数据显示，2012年全国商业地产累计开发投资12000多亿元，同比增幅近三成。强劲的经济发展，城市化重心下移的推动为三线城市布局以综合体为主的商业地产带来了全新机遇。据不完全统计，截至目前，已有华润、金科、绿地等多家房企先后进入二线城市，抢滩布局以商业地产为主的城市综合体。二三线城市已经成为一线房企的必争之地。

以郑州为例，“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产热度空前，王府井百货、二七万达广场、华润印象城等发挥着越来越强的示范效应。

“从郑州来看，大型商业地产项目可谓到处开花。”河南省商业行业协会副会长何宏剑说。

他表示，由前几年的宝龙城市广场、丹尼斯七天地引领郑东新区的商业地产，到升龙集团开发的曼哈顿广场、升龙国际中心等项目，再到万达广场、锦艺国际华都、西元国际广场等大型购物中心在郑州西区的建成开业，都成为近年来商业地产项目的代表。

“这些大型购物中心吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。”何宏剑表示。

大体量、全功能、全业态。作为城市的地标性建筑，一座又一座“城中之城”在三线城市拔地而起。有业内人士指出，目前商业地产已经进入城市综合体的大时代。但需要注意的是，在促进城市经济的同时，城市的消化能力对综合体也是一个严峻的挑战。

据统计，国内三线以下(含三线)市场百货容量约4000亿元，但仅在2011年到2013年间，三、四线城市商业地产数量就增长了10多倍。在国内30万~40万人口能够支撑10万平方米的购物中心，但现实状况往往有超限之虞。看似繁荣的三、四线城市，商业地产往往存在缺乏专业能力、同质化井喷、招商艰难等困境。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此说，城市综合体的发展应该与产业支撑相配套，如郑州这样的三线消费型城市，大型商业地产（包括城市综合体、百货、大卖场。商超等业态）的过剩发展可能存在隐患。

顾云昌表示，大型的城市综合体并非是趋势。新兴电子商务对商业运营成本下降的要求会导致住宅与商业地产的价格剪刀差逐渐缩小，利润空间降低。尽管传统的娱乐、餐饮、电影院布局需求不会减少，但其所占的业态面积较小，而综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。随着百货的退出，城市综合体存在进一步萎缩的可能。 

倒逼业态转型

在商业地产市场火热的当下，蜂拥而进的投资氛围还得靠企业自身商业模式的打造。如果找不到更多有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。近日从媒体传出消息称，在租金、人工成本剧增和网络购物的竞争下，大卖场等商业地产业态整体处境尴尬。外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。

1995年至2000年，家乐福、沃尔玛、乐购等外资零售商在中国市场进行第一轮跑马圈地。凭借世界500强的光环和地方政府招商引资的需求，外资大卖场以非常低廉的租金抢占了城市核心商圈的优质网点。然而十多年之后，首批门店的房租陆续到期，如今租金已经比当年翻了数倍，外资大卖场只好舍弃核心商圈而选择远离市中心的郊区发展。业内人士判断，在未来三到五年内，外资大卖场“逃离”核心商圈的案例将会越来越多。

“据我了解，本土企业能承受的最高租金大约是每平方米每天2.5元，但外资能承受的租金是2.2元左右。为什么会这样？主要是因为外资开店成本要高于本土企业，其对租金的承受也相对差一些。”一位零售业开发人员表示。

可以说，随着首批门店租赁合同陆续到期，外资卖场已经失去了因低价持有物业的先发优势。

事实上，经过数年发展，本土超市与外资竞争过程中逐步壮大了实力，形成了在某一区域的强势地位。比如，物美在北京、华润万家在深圳、苏果超市在南京、永辉超市在福建、步步高超市在湖南、家家悦超市在山东，上述本土企业在当地的市场占有率和经营能力超过了沃尔玛、家乐福、乐购等外资超市。

“如此来看，如果外资卖场让出城市核心商圈的位置并下沉至下一级城市，这一变化一方面将使得本土企业竞争更加激烈，另一方面也逼迫其他商业地产业态的转型，诸如百货运营商加速转型为购物中心。”顾云昌表示。

显而易见，在自持物业的情况下，如果开发商或投资商选择投资三、四线城市的大卖场等商业项目或者接盘外资卖场的运营，那么在招商过程中的项目定位以及规划就应该更谨慎了。

无独有偶，在诸多百货遭遇危机的情形下，随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显。同时，土地成本高企下的租金压力、次主力店对于百货主力店地位的挑战，以及网购对于无体验式消费的冲击等现实，也是逼迫百货运营商不得不谋求转型的外在因素。而转型的背后，也是未来对开发投资此种商业地产项目带来严峻的考验。

转变盈利模式

不管是整体投资、开发还是单体柜台租赁，此种商业项目的发展终究要取决于运营效益高低，并非一蹴而就，从百货到购物中心，需要迎接的不仅是盈利模式的转变，更是既有思维定式的打破。能否成功运营跟很多因素相关，市场定位、周边消费潜力需求和经营者的统一管理等，都是需要关注的内容。

另外值得注意的是，随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，人们已意识到，并非销售商铺就不可能做好经营，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注：第一，租售结合可为快速扩张提供现金流支撑;第二，在三、四线城市以及部分城市区域，如果开发项目规模不大致使无住宅或公寓可卖，部分商铺的有效销售反而会带来高于住宅的可观回款。

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