2013：社区商业综合体崛起

碳，“动不动就得开车”，而社区商业综合体能够弥补这一块。

笔者认为，深圳的社区商业综合体的发展趋势，其实严格地说是国内商业地产及未来国内商业发展的一个缩影，也是国内商业地产未来发展的最佳商业模式。许多社区商业综合体将成为城市新的区域商业中心。

传统的社区超市与社区百货曾一度成为社区商业的新宠，未来这种单一功能的零售业态将逐渐淡出，取而代之的是更贴近现代家庭消费据有关资料统计显示，社区商业MALL一直占到国内商业地产开发的60%或以上，因此，笔者近年来也一直在关注国内的社区集中性商业的发展，当然，“社区商业”的概念在国外是没有的，它是具有中国特色的一种商业业态，也是符合我国国情的。社区商业综合体，对于“商业综合体”的概念笔者有必要先作一下简单说明，商业综合体与近几年来风靡全国的“城市综合体”两者有着明显区别。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。而“商业综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的3项以上侧重于商业为主的功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

以深圳为例，深圳新建大型集中性综合商业正在向关外快速推进，据有关数据统计，近几年来，随着深圳市罗湖与福田两个区的大型购物中心即shopping mall在市区相继落成并开业，如深圳的星河COCO PARK 、欢乐海岸、宝能ALL CITY MALL，加上已经开业的国内购物中心标杆万象城、海岸城、益田假日广场等，现这些集吃、住、玩、乐、购、游、赏等于一体的消费中心，现正在潜移默化地逐渐改变着深圳这座移民都市人原来逛大卖场与传统百货的生活与消费习惯。   

据有关资料统计显示2013~2014年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个之多，增加商业面积170万平方米以上，较过去两年呈大幅增长，大量综合体涌现，大型商业正在向外蔓延，社区大型商业配套渐成气候。在大量新增商业项目入市的背景下，在城市规划及政府主导下，在轨道交通及城市旧改的催化下，深圳城市综合体项目正不断涌现，并将在未来两年集中爆发。

社区商业作为目前主要的商业供应类型，其发展也越来越成熟，深圳现有的项目开发商甚至采取自主招商或租售结合的方式运营，在商业形式、功能、业态、档次及运营上趋于专业化，这也与之前大批住宅开发商涉足商业地产的策略紧密相关，社区商业由住宅的单纯配套逐渐演变为社区或组团的大型集中商业，使居民的多种消费能就近满足，逐渐集结人气，形成区域商业中心，并与城市商业中心在功能上形成良好互补，一直专注于住宅产品的万科也不甘寂寞，万科红便是万科在社区商业的一次试水，2012年12月便已开业的深圳宝安时代城、2013年3月份开业的深圳天虹即合正汇一城、绿景佐邻等或将成为深圳大型社区商业运营的先驱……

站在纯商业地产发展的角度来思考，由于大量的购物中心开发并投入市场运营，购物中心在未来3~5年将严重趋同质化，国内的社区商业MALL或社区商业综合本无疑是一块较诱人的“大蛋糕”。

传统的社区商业基本就是一些沿街缺乏系统规划设计与综合功能的零散街铺，缺少组织性，国内目前最缺乏的商业地产产品才能解决社区家庭消费为单位的综合商业，这种社区商业综合体能提供并满足家庭各种生活、娱乐、休闲的功能。现国内那种求大求全动辄10万~20万平方米的购物中心其投资与经营风险极大，虽然有的对城市枢纽与交通做了科学规划与对接，但仍对诸多城市广大的中产家庭的日常生活与娱乐休闲非常不便利，并且，这种消费方式也不环保、低与潮流的高度复合型的社区商业综合体，社区商业综合体将在未来大展拳脚，笔者相信二、三线城市社区商业综合体必将迎来黄金发展机遇期，传统的商业将升级换代为社区商业综合体，社区集中性商业或商业综合体将取代传统的商业。

以国内目前的社区商业综合体的发展势头，社区商业综合体的运营在未来二、三年将渐趋成熟，社区集中性商业在形式、功能、区域、运营等方面得到质的提升，并与城市快速发展的区域商业中心点面结合，形成功能互补、业态丰富的高度复合型社区购物中心业态，从而有效规避购物中心同质化，降低商业地产的投资风险，进而为我国商业走出一条完全不同于西方发达国家且具有符合中国消费特色社区商业综合体之路。

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