地产融资紧张局面缓解

“只要按常规房地产开发程序走，房地产商就应该能从银行拿到不同额度的贷款，这比起2012年上半年的形势要缓解很多。”一名开发商的企业高管如此表示。

这一观点也基本得到了银行方面的证实。中国银行数据显示，1月末，房地产贷款比去年年末有所增加，房地产贷款余额出现小幅反弹。

也有业内人士称，部分银行一度收紧的房地产开发贷款，已有所松动，此前接近叫停的房地产信托，也开始有节奏地回暖；货币政策持续放松，亦使得地产商资金链紧张的局面得到一定程度上的缓解。

“虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到很大缓解，最困难时期正在过去。”中国银行房地产信贷部某名高管预言。

随着融资回暖，房地产市场预期已发生反转，价格止跌回稳，市场成交大幅放量，正在逐渐走出底部。数据显示，岁末年初，郑州市场商品房均价比去年年底高出300元/平方米。

地产信托提速

自去年八九月份以来，房地产信托发行明显提速，这一重要玄机，源自监管当局对房地产信托审批节奏把控的微妙变化。

这种变化的源头无疑来自于银监会，其正在加快房地产信托项目审批进程，这亦是部分房地产信托从业者感受到的最大变化。据了解，银监会并没有为此下发书面通知，亦未进行窗口指导，而采取“实质重于形式”的操作手法。

在这一政策信号引导下，信托公司在加速搜罗优质房地产项目的同时，积极上报已积压近一年之久的项目。一直以来，监管部门对房地产信托实行备案制管理。

去年6月前后，为配合国务院关于房地产的调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，对房地产信托存量规模比较大的企业进行“窗口指导”，严控发行数量和存量规模，内部提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。

随后，报往银监会的房地产信托项目大量积压，只有期限偏长的股权类机构化信托产品容易放行。此后，由于业务空间缩小，信托公司甚至转向矿产、艺术品等领域。

政策瞬间收紧，引发房地产信托发行数量和规模迅速下降。

这种“一刀切”的调控方式，使得银行监管部门陷入了“进退两难”境地。一方面是房地产调控令房地产企业资金链持续恶化，随着原有信托产品到期日的逐渐临近，偿付风险也逐渐暴露；另一方面，若重新放松房地产信托口径，又与中央调控政策相悖。

已发行大量地产信托产品的信托公司压力很大，多不敢再贸然前进，一家信托公司表示，在房地产政策尚未完全明朗、银监会未明确政策导向的情况下，公司不会贸然重回2009年、2010年状态。

银根的松动迹象

信托融资并非房地产企业融资的主流渠道和传统方式，其仅仅是近几年来快速兴起的一种融资方式。

银行信贷仍然是房地产企业融资的主流。据央行公布的上半年金融机构贷款投向数据显示，2012年6月末，上半年房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3％，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量12.3％。

从环比看，房地产贷款呈现缓慢回升态势。针对银监会政策是否放松，银监会有权威人士回应银监会房地产贷款政策没有任何变化。而银行在执行层面却更为灵活。

上述开发商人士直言，“开发贷最近的确松了。”在某些区域，部分银行通过“绕道”方式向地产商输送资金。具体操作方式是：房地产企业成立一家非地产类实体公司，从银行融资后，再转入地产公司，以此规避信贷规模管控，而银行通常会睁一只眼闭一只眼。时至现在，房地产企业放弃前述“绕道”方式，可以直接从银行获得开发贷款。

另一方面，银行对购房需求的支持有所扩大，形成房产资本市场流动性的利好面。

这种转向也直接让房地产企业的资金链压力得到缓解。再加上房地产商经过去年下半年多轮的促销战略，也可得到一定的回款，这样就可以支付先前欠下银行的贷款，让部分资金回流。在政策允许的情况下，这样的走势在一定程度上缓解了银行与房企的紧张关系，从而成为部分银行银根松动的原因之一。

但受访的多数人士均表示，上述一系列房地产融资领域的新变化，对缓解房地产企业现金流紧张局面有效果，但不明显。

资金面上的结构变化

河南华盛投资集团董事长於大民认为，若无更大的打压政策出台，房地产最坏的时期就可认定已经过去。未来房地产资金面呈现出结构性分化的特点：全国性大型开发商改善更为明显，中小开发商依然严峻。

但是，部分高负债的房地产企业资金链还是要遭遇严峻考验。以绿城为例，困于到期银行贷款和房地产信托兑付，企业资金紧张，出售旗下九个项目股权，断臂求生。

“在河南市场上，也不乏有多起这样的案例发生，今年，对于中小开发商来说，日子更为难过。因为他们根本就很难入围到这场融资游戏当中，银行和信托不稀罕跟中小企业玩，即使跟银行关系好，能拿到一点（贷款）救急，但面对房产市场随时会有大企业抄底的严峻形势，可能也无济于事。”上述中国银行人士如是表示。

但这并不是没有任何出路。在经过严厉的调控政策后，房地产金融悄然发生着变化，一家大型房地产企业高管认为，房地产基金逐渐发展壮大，将从根本上改变房地产金融，房地产基金投资，将成为其规避调控周期负面影响和剧烈波动的有效手段。以PE为代表的房地产基金快速兴起，不断发展壮大，正在改变着房地产金融的格局。

有分析认为，如果将房地产金融分为股权性的融资、债权性的融资和夹层融资三类。未来房地产主流融资方式将向股权类融资发展，这将是一个新趋势，该类融资以周期相对较长，投资理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投资者多为高净值客户，风险承受能力较强，而夹层融资的平均期限仅为2年~3年。

在2011年房地产企业最为艰难的时期，地产市场震动，土地价值下跌，这为部分房地产基金提供了加快布局的契机，通过收购部分“问题”项目，扩大市场占有率，等未来房地产市场出现好转时，这些项目将陆续盘活。

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