城市综合体的商圈价值

家住在郑州大学老校区附近的刘新是一名80后上班族，每天上班需要从西区跑到东区，堵车的痛苦让他一直有这样一个期待：在家门口上班，不必坐公交车、不必早出晚归；隔壁就是大型超市，走路5分钟；步行10分钟就到电影院，可以第一时间欣赏国内外新片。

刘新的期待可以很快实现，位于大学路和中原路交会处西北角，一座新的城市综合体上上财富广场项目正在规划建设。

“中国城市的升级变革，从城市综合体开始。城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。”多位业内人士都在阐述这样的观点。

上上财富广场、中原万达广场、锦艺城、西元国际广场等项目在西区的落地，都意味着，郑州西区商业一步跨入“城市综合体”时代。

同时，随着西区的旧城改造及都市村庄改造，西区人流量将会增加，这是西区商业发展的基础。而众多商业大鳄纷纷进入西区，一个大商圈正在形成。

当城市综合体扎堆式布局西区的时候，城市综合体到底能给西区商业带来怎样的催化作用？

        

城市综合体核心在运营

 

有数据显示，郑州在建和立项的城市综合体已超过53座。有人预言：城市综合体面临过剩。

这个在英文中被称为HOPSCA，通俗被解读为“城中之城”、“高效之城”的多业态建筑集群，在中国正呈密集开发之势。

在决定做城市综合体之前，上上集团董事局主席冯世翔就在思考这样一个问题：在狂飙突进的城市发展背景之下，城市综合体现象只是商业地产热潮的一个缩影，该以什么样的心态来面对新一轮的商业地产形势，使其与城市进化的大趋势兼容？

在浙商杂志举办的一次论坛上，冯世翔如此表达他的看法，“随着楼市调控被推向纵深，住宅地产颓势难改，各家房企切入商业地产领域，是主动转型、被动转型，还是盲目跟风，其所产生的结果都是不一样的。为什么要提心态，因为商业地产有一个成长期，当你进入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，这很重要”。

冯世翔认为，“如果一开始就抱着短期的、功利的心态而去，可能会直接输在起点”。

如果说做住宅类似于在小河中游泳，那么做商业地产就如同在大海里游弋。在商业地产这场马拉松比赛中，城市综合体项目，不管是谁设计的，最终的目的是要盈利。而城市综合体的盈利无疑是考量地产商的运营能力、品牌支撑以及团队的最好方法。

“此处水深，泳者须谨慎”的基本观点，代表了不少城市综合体投资开发商共同的体会。

“因此，大家应该把商业运营放在核心位置，一切围绕这个来展开。”冯世翔说。他认为，“商业地产的本质其实是替投资者、业主管理财富”。

而商业地产项目的定位、定势与定量参照什么来评定？单以杭州为例，在建或已建有近100个城市综合体，现阶段的杭州，能否消化得下这些个商业综合体的庞然大物，答案还是未知。

对此，冯世翔的看法是，从空间的概念来看，商业地产必须与城市兼容，不能不考虑城市这个母体与平台，没有对项目所在的城市深入研判，就不可能有准确的定位。 从时间的概念来看，“一个商业地产项目，真正要培养成熟，至少需要八到十年的时间，如果没这个心理预期，充其量你只能赋予商业地产项目一半的生命”。

归结到一点，能否处理好城市性与商业性的共生关系，是冯世翔对商业地产能否做成功所持有的基本立场。

而上上财富广场这个位于西区的城市综合体项目，就是冯世翔关于商业地产项目思考的一次实践。

        

“错位”的经营布局

        

上上财富广场融合了国际先进的建筑设计理念和最新商业地产开发模式，将建成由五星级涉外酒店、高端A类百货、5A甲级写字楼及精品公寓四大业态组成的综合体项目。

上上财富广场坐拥郑州地铁1号线中原路出站口。同时，因为与火车站西广场相距非常近，亦可借势聚集人流量。

然而，上上财富广场规划中的高端百货体量是6.5万平方米，离二七广场只有两个路口。它将如何与二七商圈现有和将有的商业项目实现错位竞争、协同发展？这无疑是一次挑战。

“要在同质化的竞争中胜出，就需要寻求差异化的道路，而前期的定位则是基础，如果前期没有做好，靠后期的补救和重新调整定位，那就将会付出更大的努力和艰辛。”冯世翔认为。

作为该项目聚客的重要一招，未来的商业项目，没有停车位就没有未来。

针对影响城市综合体住宅物业持续升值的最大“病因”停车难的问题，上上财富广场委托德国公司对项目进行了专业的交通流量影响分析。最后的方案不单在规划上将地下商业部分与地铁口贯通，充分发挥地上立体停车与地下交通动线结合的优势，以疏导、分流地面人流，更规划有中原首家18层4901个大型立体停车楼来实现商业体与城市交通的血液流变。

二七区第一个超五星级酒店，中原第一大立体楼宇停车场和“MIGO”名品会所、全球时尚潮流集中营等标签，正在让上上财富广场成为大学路商圈的标杆项目。

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