“穷”西郊变身

从郑州市医学院立交桥向西，有两个岔路口，一条路是建设路，一条是棉纺路。3年前，从此立交桥沿棉纺路向西，是一排破旧的家属楼和几个昔日辉煌的国棉厂，双向四车道的棉纺路与通往东区的农业路、金水路相比，显得异常顺畅，周边商业项目只有一家开业近10年的丹尼斯量贩店。

从建设路往西，在碧沙岗，曾经被称为郑州四大商业建筑的郑州商业大厦也正要面临升级改造，这个曾经以4万平方米体量称雄郑州的百货品牌，与目前动辄30万平方米的大型商业综合体项目相比，早已显得老旧不堪。

这是一个时代的轮回。20年的时间，郑州西区商业氛围几乎触底，等待它的是反弹。

“穷”西郊

郑州，原本也是老工业基地的中原区，因为国棉厂的倒闭，城市开发战略的东迁，南区组团航空物流港工业聚集区的建设，西区被郑州“忽略”了近20年。

大量的郑州国棉厂职工下岗，郑州老生活区导致人口老龄化等因素给人们留下了“穷”西郊的印象。消费能力低几乎成为制约商业发展的瓶颈，此时，“西郊”的称呼由此而生。

另一方面，大量的市政府机构依然驻扎在西区，其消费能力依然强大。一位业内人士指出，正是因为西区沉默了将近20年的时间，居民层次也发生了变化，“70后”、“80后”的消费层次和消费能力正在不断攀升。

这样的历史原因致使目前的西区商业颇为诡异，一方面有福福商贸这样的顶级奢侈品牌小型百货存在，另一方面是丹尼斯、大商等商家的量贩店，在中原万达广场(以下简称中原万达)开业之前，西区几乎没有一家像样的百货商店。

中原万达的开业是一个转折点。河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，西区经历了英文字母“V”字形的过程，这个“V”字形的最低点就是中原万达的开业。“西区商业的起点很高，在郑州商业大厦4万平方米开业之时，紫荆山百货还只有区区9000平方米的营业面积，20年之后，西区的商业结构发生了巨大变化。”就在西区商业触底之时，2011年10月，中国地产大鳄万达集团在河南地区的第一个项目中原万达落户西区。其营业面积近25万平方米，几乎是西区所有百货营业面积的总和。

这不只是一个巧合。万达广场落户郑州商业氛围最不发达的西区并不是无奈之举，而是看中了西区，是看中了其商业洼地的价值，其逆市抄底的想法显而易见。开业当日，中原万达几十万平方米的体量涌进了近30万的消费者，万达集团董事长王健林近期在媒体见面会上表示：“以前有人认为郑州西二环外不适合做商业，但是我想郑州中原万达的开业会对这种局面有一些改变。中原万达的开业意味着郑州商业中心向西转移开始了。”

中原万达选对了时机，其实与万达有着同样眼光的企业不在少数，西元广场、香港锦艺、升龙广场等开发商早已未雨绸缪，只是从中原万达开业的那个时间点开始，郑州西区商业开始集体向上。

外来商家“抢食”西区

如果说二七商圈是以丹尼斯、大商等河南传统百货品牌为主的商圈，那么西区将成为外地商业品牌的进驻前线。

除了万达，王府井、新世界百货、上海升龙地产等也都已经在西区跑马圈地，基本上已经形成4个商圈同时发展的格局。

棉纺路商圈依托国棉厂拆迁腾出来的地块，除了大量的高层住宅在建，商业规划已基本成型。以王府井为主力店的锦艺城项目汇聚了成龙影院、百思买等优质品牌，体量将超越中原万达，达到40万平方米，其中王府井百货将在12月18日正式开业。而由此向东，盛润锦绣城也将建起西区第二家五星级酒店，并附带高端商业百货。

以碧沙岗老商圈为主的升级改造正在形成合力，郑州商业大厦正在焕发活力，中林国际投资建设的台湾街项目也紧邻碧沙岗，加之西面的大商桐柏店、福福商贸，可以形成比较完善的高中低档产品商圈。

以中原万达为主的秦岭路商圈，除中原万达外，西元国际广场、中晟集团新天地精品百货项目都围绕秦岭路开盘建设，目前已成为西区最成熟的商圈。从目前的消费增长力来看，将成为引领西区商业发展的商圈之一。

同时，一直在郑州不断拿地的上海升龙集团已拿下嵩山路农业路近40万平方米地块，其投资的天汇城城市综合体项目，直接影响农业西路商业格局的改变。

这样的架势反映出，目前在西区拿地建设的大部分是外地商业品牌，原本在河南发展得有声有色的丹尼斯并不见声色。在采访中，丹尼斯百货集团总经理蔡英德也表示出无奈：“丹尼斯目前在西区的一家量贩店已完全不足以支撑我们的战略，但是目前西区几无土地可拿。”

在这个曾经是郑州商业洼地的西区，即将爆发出巨大的能量。宋向清认为，西区巨大的人口基数以及闲置土地为西区商业的变化提供了最基础的保障，从而使得这些动辄几十万平方米的大项目能够落地。“像西区这样成熟的商业底子在郑州几乎已不会再有。”

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