商圈内非直接竞争业态的影响 大多数店铺都是扎堆的。那么旁边的那家店铺是抢了你的生意，还是旺了你的买卖？实际上，它们对你的影响是纷纭复杂的，甚至很多是难以一眼就看出来的。原则上我们把这些非直接竞争业态进行如下分类：
A.与我们主要顾客相同，但商品不同。如：生鲜超市和百货公司之间。
B.与我们的主要顾客不同，但商品类似。如：精品百货公司与服装批发市场之间。
C.与我们的主要顾客不同，商品也不同。如：鞋店和婴儿用品商店之间。
D.与我们的主要顾客相同，商品也类似。如：品牌专卖店和百货公司之间。
当然，如果要作更精细的考察，给决策者更多变量，就要注意记录非直接竞争业态的以下几个细节：
1.对方的来客数
2.对方的客单价
3.对方可以影响到的商圈
4.对方的商品结构
5.对方的顾客群
6.对方自身的面积
7.对方的社会功能
我们以顾客和商品为坐标，画出如上坐标图来（见图1）。
处于B、C两个区的商店都会增加我们的客源基数，因为它们的顾客是做大了这张饼。C、A区的商品都会促进我方商品的销售，因为它们的商品与我方互补。而D是在两个方面都有负作用的。
我们做商圈调查的时候，就应严格考察周围业态的状况，看看是否对我们有好的影响。我们来看一个案例：
案例：某外资5000平方米生鲜超市的拓展人员对周边业态的调查表如下：
从上面的表格我们应用到图中(见图2)：
根据图表我们发现，处于C区的业态是比较多的，而且处于强势。因此，对于决策者来说，在此地开店是很稳妥的。企业既可以和他们共享资源，又不会对自己的销售产生冲击。
预估月营业额，判断房租水平 一般房租水平占未来每月营业额一定的比例，才能保证投资的安全。那么怎么来推算未来的营业额呢？ 分析逻辑
一般地讲，开店后的实际营业额为来店客数和客单价的乘积。也就是说来店客数越多销售额越多，客单价越高销售额越高。而影响来客数和客单价的最基本因素就是：商圈内的人口数和收入水平。
当然，光知道人口数和收入水平这两个简单的数据是不够的，我们一般还需要从3个方向入手调查：
1.确定商圈范围。由于业态的区别，商圈的大小是不同的，例如便利超市的“主商圈”可能只有50米，而购物中心（SHOPPING MALL）则高达30公里。不同商圈包含的顾客和对手店是不一样的，根据自己的实际情况来确定商圈范围是十分必要的。
2.确定竞争者的数量和影响力。第一步确认后，就应按照业态和商品的雷同度对消费的影响，来分析到底有多少人口可能被分流。
3.商圈内的障碍物。上期文章里我们曾就障碍物作过描述，并且说明了它们的影响。和竞争对手一样，它们在商圈内对便利性的影响使其直接削减了我方主要消费人口。
请看图3：
在作了人口和收入等级的确认以后，我们就商圈内我们企业的实际市场份额进行推算，大体流程如图4，进而推出未来的总营业额（具体计算过程见后附案例）。
这里我们先谈谈影响市场份额的几种大致情况：
（1）商圈内的不同区域都是固定、成熟居民区，居民的收入等级较高，而且没有竞争者，这样的市场份额最大。
（2）商圈内的不同区域存在竞争者，会导致市场份额减少。减少的程度取决于竞争水平的等级。居民区对手门店更方便。
（3）商圈内的市政设施对商圈的影响。街道、河流等，导致商圈内的部分居民不能方便地来到我们的店铺购物，或者导致商圈外的部分居民只能到我们的店铺购物。
（4）若商圈内有我们自己的另一个店铺，因为增加了一个店，则这两个店铺的总市场份额相对于单店会增加。但每个店铺的营业额可能会比只有一个店时的营业额要低。营业额降低的比率取决这两家店商圈重叠的大小。 这种情况非常危险，有可能导致一个店的关闭，需做好研究分析工作。
（5）一般来说，商圈外的居民也会来购物，这些销售量最高可能会约占20%的营业额。但这会根据不同的经济状况，店铺周围邻居的不同而产生变化。商圈外的营业额来自商圈外的居民经过我们的店铺，顺道购物而产生的。这些额外的销售取决于店铺周围的邻居，如：医院、学校、自由市场、电影院等。 五大因素
可是我们要考虑的是：如何把上述影响因素用具体的数值表现出来，才能对我们最终的计算有效。这时我们可以模拟将来开店后的经营状况，然后根据顾客对这个状况的反应来估算几个关键数据：
覆盖率:店铺提供的商品（可以是某类商品）满足居民所有需求商品的比率，比率越高，越能满足居民的需求，居民也就越愿意来购买。
消费能力率：商圈内顾客食品、保健品、美容和家庭用品的消费量与当地平均值的比率。
食品消费率：即顾客在我们店铺购买食品的消费占他自己总消费的百分数。这与考察顾客对我们店铺的忠诚度。
市场份额%：即在我们店铺的消费量占商圈内总的消费量的百分率。
渗透率%：即商圈内到我们店铺消费的顾客数占商圈内居民数的百分率。
对于其他业态，得到覆盖率和渗透率两个数据就足够了。再根据上一节影响因素的影响力度，对数据进行修正即可。 案例：
某时尚服饰广场欲在东北一省会城市的次级商圈开业，委托我公司做来客数与客单价预估体系并进行风险预估。调查方法及结果如下：
1. 商圈概况：商圈固定居民较多，约占顾客总来源的75%。有省级医院3所，电影院2个，餐饮机构16家，小学1所，初中1所，有4条公交线路在此始发，7条在此换乘，过路客占25%。商圈内有潜在竞争者若干：5万平方米的大型综合传统百货公司1座，临街服装专卖店23个，2万平方米服装批发市场1座。
2. 调查：我们对10个封闭管理的社区做了统计，150个当地居民做登门拜访。100个路人进行了随机问卷调查。
3. 调查结果：
* 商圈内居民家庭状况：
项目 调查结果
固定人口 80000户
户均人口 3.8人
户均有收入人口 2.3人
流动人口 约8万人
流动客在本区消费可能 约83.5%
推理出：
本商圈潜在消费者
固定人口：18.4万人 流动客：6.68万人
合计：约25万人
* 消费者职业状况
职业 占比
省直机关工作人员 38%
市直机关工作人员 19%
医疗机构工作人员 15%
教师 12%
个体私营业主 8%
公司职员 6%
其他 2%
* 收入及支出结构
收入项目 统计结果
本商圈消费者月平均收入 2230元
本市消费者月平均收入 1100元
比值 202%
消费项目 占收入比
时尚类消费品 22.3%
耐用消费品 12.1%
食品 26.4%
住房 10.2%
交通 4.4%
通讯 3.3%
合计： 78.7%
储蓄和投资 占收入比
定期储蓄 15%
活期 5%
其他金融投资 1.3%
推论：根据以上统计我们可做以下推论
本商圈的月消费总额为：4.4亿元人民币
（月消费总额=潜在消费者数× 消费者平均收入×消费占比）
其中在时尚类产品的消费额为：1.232亿元
（时尚类产品的消费额=时尚类消费品占比/消费占比×消费总额）
重要因素的取得：我们对所有受访者公布我们的经营构想（商品定位、结构和促销组合等），并对他们作了开业假设，最终取得如下统计数字：
项目 结果
时尚类商品 覆盖率35%
商圈居民来我店消费意愿 渗透率79%
来店购买频度 人均每月1.2次
推出：
来客数：23.7万
（来客数= 本商圈消费者总数×渗透率×来店购买频率）
消费市场占有率：7.74%
（消费市场占有率= 品类占有率×覆盖率×渗透率）
预计月销售额：3406万元
（预计月销售额= 在时尚产品的总消费额× 覆盖率×渗透率）
预计客单价：143.7元
（预计客单价= 预计月销售额 / 来客数）
由此行业平均毛利率23%，可推算该店毛利约：780万元。由房租成本应控制在25%以下。因此，若房租低于195万/月则无风险。
注：本数字经过处理、仅供说明方法，直接使用后果自负。
当然，除了房租水平，实际上获得来客数和客单价的意义或许更大，因为它们可以作为将来日常运营控制的指标。一旦发现来客数和客单价低于该预计标准，就可采取相应分析和补救措施。(文章编号：1118）
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责任编辑: 赵艳丽
责任校对: 肖亚超
审核：徐昊晨
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