新农村社区建设：一切才刚刚开始

2012-10-26 13:41| 查看: 242556| 评论: 0|原作者: 刘江涛

摘要: 无论是新农村社区建设，还是企业对土地的商业驱动，都需要认真研究对策。把握好政府引导与市场化运作的平衡，是新农村社区建设在摸索中前行的关键。

有专家表示，对投资企业来说，在新农村建设可能存在的利润空间中，通过土地流转可以存在以下几种情况：一是在新农村社区建设中，政府通过整理后集约出来的“富裕”土地，可以进行买卖开发（工业用地、农民居住用地等土地种类被规划后的剩余土地）；二是新农村社区建设中的建筑项目部分开发商可以参与进来；三是政府招商的商业用地项目及大量的基础设施建设项目也可能成为房地产业务的一部分。
“新农村建设是一块大蛋糕，从这一点上看，也难怪有人会认为房地产属于朝阳行业，根本不愁下一个10年，因为从中国现有城市化率来看，政府还会以支持自住类产品和保障房为主。这其中就包括新农村建设和城镇化建设。”上官同君表示。
但上官同君也坦承，这是一项长期的战略性的工程。在这种项目的开发立项中，政府最希望的是与投资企业做一级土地开发合作。实际上，土地一级开发的主体为政府，这是土地开发的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。政府主导，就是政府需要与有实力的企业建立关系，实现规划一步到位，这样可以减少市场环节，节省各种谈判成本，最重要的是“树大好乘凉”，不至于半途而废。
而“市场化运作”并不在此发挥作用。土地一级开发除必须通过行政行为完成项目之外，还要通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成。
“它不是简单地盖上几座楼、修上几条路，就是说，很少开发商与政府合作搞一级土地开发，中小企业也接不了，因为投资动辄就是几十个亿。”上官同君表示。
所以说，目前来讲，对于很多企业来说，政府想招“金龟婿”的想法让他们暂时打消了进军新农村建设的念头，这个“陷阱”最重要的原因就是由于投入大、战线长。尤其是所做的项目大多为基础设施建设，并且基本都“无利可图”，但政府不会许诺项目完成后给多少土地资源，因此介入进去，没有足够的资金很难再跳出来。
“从大多数企业的经营理念上来讲，做土地二级开发还是首选，就是单一地拿地、盖楼、卖房。”一位土地开发商说。

大有可为的新市场

受访的很多专家认为，新农村社区建设在将土地流转、农民确权、规划问题等关键步骤解决好的基础上，一个个农村新社区将成为未来商业发展、企业投资的重要阵地。
上述观点的确立，主要基于以下几点：首先，农民生活方式的转变。现代新型农民的生活方式更趋向于城市化，观念也越来越向“产业工人”靠拢。所以，这就有了社区建设商业化的思想基础。其次，人口的相对集中是商业发展的载体。新农村社区建立后，会将人口区块化、规模化。中国城市规模的不断扩大，商业的不断向下级地市延伸就得益于此。再次，工业化可以带动一切生产要素的发展，恰好，中西部地区是承接产业转移的主要阵地，而新农村建设调动着最重要的要素——人。
一位长期深入农村经济发展研究的人士如是表述：如果土地是一个城市或区域经济发展的命脉，那么企业将是这个命脉中流动的新鲜血液。但现在看来，企业对此似乎并不“感冒”。记者发现，荥阳槐树洼村新型社区刚刚起步建设，规划也体现出社区将以养老、养生、旅游为主要产业，究竟哪些企业会感兴趣、以什么样的资本融资方式进入，都是有待商榷的事情。
在长葛，众品食业股份有限公司参与到了新型农村社区建设中来，而这个切入点，似乎也是顺理成章的：众品是生猪肉类加工企业，与农业发展、新农村建设“专业对口”，二是本土企业，从市场和各种资源上可以就地转化各种生产要素。
上述人士同时指出：什么样的“血液”新鲜，什么样的“血液”不新鲜，还必须结合当地资源发挥出地方特色或异样的发展模式，以保持持久发展动力。“荥阳槐树洼村定位为‘中国索河源生态养生文化村’值得借鉴，这样明确了发展方向，对于企业投资来说是有益处的。”
郑州大学管理学院副教授刘春雄认为，事实上对企业来说，还是存在很多商机，也可以从不同的方向入手，不见得一定要企业做多大规模的投资，它们可以从农业发展的生产资料、劳作方式等入手。他举例说，自己的一个学生就是通过农业合作社的资源整合介入到新农村建设中，为农民找买家，从化肥、种子等农业耕作基本环节入手，实现农资厂家和农作物收购企业对接，既可以增加农民收入，又找到了企业入围新农村建设的切入点。
刘春雄同时表示，农业投资在中国才刚刚开始，不管是发展模式还是市场环境，很多企业仍然需要在实践中感悟，还没有找到机会。
诚然，无论是新农村社区建设，还是企业对其的商业驱动，都需要认真研究对策，把握好政府引导与市场化运作的平衡是新农村社区建设在摸索中的关键所在，或许，这也只是一个时间的问题。

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