房地产市场：“缩水”的巨兽

所谓土地财政，其实是倒卖土地的财政，即城市化扩张需要土地，政府征收土地改变性质，再高价卖给开发商，从而形成政府的重要收入。同时，政府以土地招商引资、用土地融资搞建设又是我国现今GDP竞赛的主要基础和推手。

但公正地说，讲土地财政是分税制后地方财源不足的产物，或者是地方政府利益使然，因而不可撼动，其实并不客观。

“由于土地财政的绝对收益取决于卖地的数量和价格。这样地方政府又和接盘的房地产开发商形成了生物链上的利益依存关系。地方政府成了房地产价格高企的共谋者。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。

顾云昌表示，地产暴利和金融倾斜造成了各行各业进军地产的产业空洞化，但由于楼价和土地价格直接影响地方政府的偿债能力和银行的资产安全，宏观经济政策在很大程度上被房地产市场绑架。

这种“恶性循环”一旦无休止地进行下去，势必影响经济运行。更何况，地方性用地矛盾，以及市地指标对土地发展的限制，深层次的反映土地供给制度方面的问题，在这个过程中，也是令企业头疼的问题。由此看来，房地产商动不动就“围剿三线”，也未必能显灵，没有“两把刷子”是玩不转的。

更多房企或将陷入困境

近日，杭州金星房地产开发有限公司因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产，给中小房企敲响了警钟。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，去年四季度以来，全国主要城市房价开始下拐，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右，房地产企业的营业利润显著萎缩，甚至出现亏损。金星公司破产就是很典型的案例。

中原房地产研究部统计数据显示：今年一季度全国房地产股权交易数量明显上涨，达到了38宗，同比上涨65.2%；总股权交易金额达到了102亿元，同比上涨了101.7%，首次突破百亿元交易额。

2012年是房地产市场的一个转型期。2008中、2009年开工的项目规模很大，贷款规模也很大，期限基本上是2到3年，今年是一个贷款到期的高峰阶段。

同时也是信托偿还的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融能力也开始成为房地产行业竞争的一个核心竞争力。而这种金融能力的比拼势必会“撂倒”一批支撑不下去的企业。

随着市场的“寒意”在房地产整个产业链条上的持续传导，房价的下行压力将持续加大。开发投资增速下降恐将对后市商品房供应产生不利影响。房地产企业倒闭增多带来的风险不容忽视。

顾云昌表示，化解房企的资金困局，首先要改变目前较为单一的融资渠道。

房地产实战专家、河南王牌投资管理有限公司董事长上官同君则强调，安全度过转型期，企业需要进行开发模式的转变，改变目前从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成的模式。通过引进专业的营销团队和战略合作伙伴，来帮助企业自身解决资金问题。

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