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日志

东方地产辩论会: 十九大开启房地产新时代,楼市何去何从?

已有 52637 次阅读2017-10-29 15:26 |系统分类:营销实战

东方地产研究院、中国房地产策划联盟地产辩论会:十九大开启房地产新时代,楼市何去何从



 

时间:10月21日-22日。

 

本次辩论会主持人

张一夫:

资深房地产研究者,地产项目操盘人,商业地产和零售运营专家国内知名财经媒体专栏作家。东方地产研究院研究员


 

参与辩论会的嘉宾、学者

孙克放建设部住宅产业化促进中心副总工程师

郭井立东方地产研究院执行院长

李德智东南大学土木工程学院建设与房地产系主任

吴翔华南京市房地产学会会长

  南京信息学院教授

胡愉沁南京市房地产学会秘书长

田步亮上海策联首席房地产专家

  文:《江苏國資研究》编辑

刘宇庆东方地产研究院研究员

范笑雪东方地产研究院副秘书长

  新景创投总经理

同时,戚国强、王毅李正洪、刘永胜、范子卿、张井云、章海、孙晓玲、李仕明、郭魏、崔琼等三十多位专家学者及行业资深人士参与了本次辩论。


背景:十九大报告一锤定音房地产行业战略转型

 

10月18日中国共产党第十九次全国代表大会开幕,习近平总书记代表十八届中央委员会向大会作报告。习近平在报告中指出:

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

 10月22日上午,住建部部长给大家吃了颗“定心丸”: 房价过快上涨的势头得到了有效抑制,预计四季度全国房价涨势还会持续回落。接下来,还将坚持调控目标不放松。王蒙徽还表示,下一步将按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度,让全体人民住有所居。

 

 

专家云集,大咖踊跃;头脑风暴,观点犀利

万众瞩目的十九大胜利闭幕,一个更加美好的新时代正在来临。作为大家最为关注的民生问题之一,房地产在新时代下将如何发展牵动人心。十九大为楼市定调“房住不炒”,那么楼市调控将如何继续,市场将产生怎样的变化?江苏东方地产研究院汇集众智客,首次联合东方地产智客群和东方地产锐客群这两大主力群,集思广益、针砭时弊、智慧交锋,就此话题,于上10月21日、22日8:00—9:00,进行了专题讨论。

群内专家云集、大咖踊跃参与,讨论热烈,观点鲜明,分析透彻有深度、有广度、有热度、有高度,业内专家大咖展开了深入又精彩的讨论,发表了很多专业、精辟的观点

 

 

 

精彩尖峰时刻,尖锐观点展示

 

  一、如何看待十九大强调

“房子是用来住的、不是用来炒的”

孙克放

一、1998年3月29日,时任国务院总理朱镕在宣布:住房的建设将要成为中国经济新的增长点,我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多,我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。把房子作为商品,是一次根本的转变,也是中国这么多样房地产发商的源动力。由此产生的土地财政,为中国经济发展注入了源源不断的资金流,这是其他资本主义国家办不到的!其原因就在于我们的土地是国家所有,建在土地上的商品房也是向国家租用的有使用限期的不动产!这又决定了土地价格决定了商品房的价格。土地增值是城市化的必然,土地上的商品房也随之增值。即然我们选择了这条道路想改变国民的住房需求,就不可能再回到计划经济的轨道。住房市场化和土地市场化都不会完结。 

二、中国的住房商品化,大大加快了解决住房从短缺到极大丰富的进程。目前,我国居民人均住房建筑面积达40.8平方米,这己经超过了欧州多个发达国家,令举世瞩目!但我们多年来轻视了另一个问题,就是住房资源占有的不公平。 

 

张一夫

应该肯定的是,习总十九大报告有关房地产“房住非炒”的论述,是房地产市场转折的明确信号。可以预见:19大以后,我国房地产业将不可避免发生“转变、转型、转换”——房地产开发理念转变、房地产市场经营转型、房地产经济地位转换。 

 

田步亮

当前投融资领域存在的“脱实向虚”问题、泡沫化问题,早已引起普遍关注,而其背后的资本可能也有很大部分是流向房地产市场的。

十九大报告重申了房子是用来住的定位,并在城市住宅的供应主体、保障渠道和供给方式方面,提出了多渠道的平衡供求的方式,不仅有利于房地产市场的健康发展,也更好地保障了老百姓的切身利益。

 

章海

    19大为房地产指引了方向,同时房地产已不是地产这么简单,它具有强烈的政治金融属性。

 

 范笑雪

十九大后楼市发生巨变的可能性短期内恐难明显体现,或者说基本不存在。但一定会有变化,   若平衡方方面面,或许“润物细无声” 也是一种可能。

 

  二、关于建立房地产长效机制

 

吴翔华

房地产本身就比较复杂,交织上土地制度,财政制度,税收制度,政治分权,户籍制度,教育制度等等,这是一个庞大的系统工程,改革不同步,方向也不一致,所以长效机制的建立困难重重。

 

刘宇庆:

我认为,“长效机制”很大层面上是指政府会在租售同权、共享产权和房地产税等方面,逐渐加大力度。而这些政策举措是广谱的,不会区分所谓一线二线三线城市区别的。

 

张一夫

之所有提到长效机制,就是考虑到了之前复杂的利益纠葛、体制弊端,导致政策绑架或胎死腹中。所以,基于这种考量,长效机制还是值得期待的,我们不妨拭目以待吧。

 

刘永胜

建立住房市场的长效机制的小小建议:1.房地产税出台前,居住土地用地实行租赁制;2.各城市设计合理的共有产权制度,明确购房者与政府的产权比例,和建立进入门槛、使用、退出机制;3.根据国情及我国大多数居民的心理,国有租赁住房比例不能太多,10%为上限,因为租赁住房的管理是难题,由上市公司自愿主导比较合理;4.建议积极研究合作社建房,构建合理的住房供给体系。

 

王慧

理想的情况应该是高端靠市场,中端有支持,低端有保障

 

孙晓玲

正因为国家要给“中端”以“支持”,给予“低端”以“保障”,所以必须让“高端”愿意买房子。这样,政府才能获得来自土地的税费收入,用来建设廉租房、人才房和共有产权住房。或许“高端”才是核心。

 

李仕明

综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,推进房地产长效机制建设。

 

三、房地产发展新趋势

 

戚国强

时代高速发展,倒逼着"看得见的房地产投资价值,看不到的房地产品牌个性化文化大环境建设核心竞争力"硬实力和软实力之间的市场价值观的重新洗牌和观念颠覆。以楼市品牌文化跨行业融合、跨国界营销、品牌个性化房产环境营造、精细化特色服务、性价比营销策略。穿透人类心灵的软实力核心竞争力时代来临。迫使着新时代房地产大佬们思考全新的城镇品牌文化经济一体化的房地产创新发展模式。 

一个跳出自已的"围城",融入共享、共建、共赢的城市品牌大系统工程,一个文化引领、总体规划、因地制宜、扬长避短、产业聚焦、集群发展、规模竞争、品牌发力,信息共享、资源共建、合作共赢的城鎮一体化品牌建设新时代正在来临。中国楼市将进入一个以城镇一体化品牌故事与品牌人文环境建设,和高品质生活、高附加值楼居品牌认同,从一个原满足于居者有其屋的人群,即将迈入一个允满精神文化消费需求的个性化品牌楼市时代!

 

张一夫

房地产调整带动新兴地产发展,我的理解是不仅在产品和技术上体现新兴特征,更重要的是在开发理念、研发理念、商业模式、营销模式等方面体现新兴特征、新兴技术、新兴产品、新兴模式、新兴领域、新兴理念。从头到尾,换一个思维,换一个思想。

 

刘宇庆

未来,新智库、新模式、新瓶颈、新行业、新预测、新标准、新动力、新引擎、新途径、新技术、新整合、新运营、新战略、新观察、新思维、新理念、新推手、新经典、新预警、新诠释、新蓝海、新机遇、新论坛、新本领、新团队……这一大批房地产业的新领域,均需多加详细考虑。

 

四、租房时代来临

 

郭井立

住建部部长表态:要尽快出台《住房租赁管理条例》,国家在住房供应结构方面,已经有了布局,前一阶段出台的共有产权,租售同权,只租不售等,都说明了房地产市场将会由以购买商品房为主的市场,转变为售租结合的市场,租赁市场也会成为未来住房主要的获得方式。实现居者有其屋的目标,通过住房租赁,帮助没有能力买房的人获得居住的权利!

 

田步亮

近期,各地住房租赁政策密集出台。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。

租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模,城市化进程进入第二阶段,将有更多人口从中小城市向大城市聚集,将给一二线城市提供增量租赁人口。同时,租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。

租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环,有助于稳定房地产市场,促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市,其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低,未来我国一线城市将持续占据市场最大份额,市场规模有望翻番。

 

五、未来房价涨跌判断

 

李正洪

不管是租的还是买的住在哪里都能享受到教育生活医疗同等的各项服务;当金融杠杆税收导致房产投资也好投机也好远远大于增长成本导致民众企业不愿再购房投资或购房将成为包袱时;三、当所有有实力无实力的企业因国家政策导致30-50年内都对房地产投资不抱有盈利希望且无法利用金融杠杆时房价必然有一个转折点,但不代表断崖式下跌!

 

张井云

以我20年的经验来看,总感觉今后房价可能还是一波三折!一、二线城市房子肯定会平稳度过,三线、四线的城市还会涨,因为房产税还没出来!

 

张一夫

房子尤其是住房,未来大起大落的可能性均在减少,房价既不会再现火箭式飞升,也不会遭遇过山车,断崖式暴跌。会是一种稳定、平庸的价格形态

 

群友屋之空间达人

我认为,当前的房价基本封顶了!再也不会大涨了,也不会大跌的。什么是健康的房地产市场,应当保持不大涨与不大跌,社会发展了,钱袋子鼓起来了,可以平稳上涨;但目前的价位尚不在合理区间,会有一定的跌幅。

 

六、“房住”能否实现

 

吴翔华

地方政府要眼睛想下看,真正由地方人民来判断地方政府是否履行了住房义务,承担了住房责任,实现了居住正义。房住不炒,需要有房产税及所得税,光靠限购限售还解决不了问题,但就这一点,我认为落地恐怕至少还需要有五年时间。

 

李德智

十八大以来的大力度改革和强有力执行,我非常佩服,也坚信这次19大的政策方针可以有效落地。习总书记已经明确指出,我国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。住房是人民的一种美好生活需要,房价增长过快、住房供需失衡等就是一种不平衡和不充分的发展。我相信党和国家可以有效解决住房问题,实现“让全体人民住有所居”的伟大目标!改革中前进,探索中纠偏,发展是一个过程,不会顺利,但是改革、探索和发展总比原地不动好。

 

卢勇

目前很多地方的调控,限价、限购、限卖、限贷,房市的角角落落都让政府给限死了,市场的两手两脚都动弹不得,经济问题政治解决,不都会有效的。在这个基础上,要真正回归“房子是用来住的”属性,我觉得还有很长的路要走。但也要相信,中国政府的力量非常强大,多年来,积累了干预市场的丰富的经验与教训。因此,施法得当,时间久了,可能会有效的。

 

主旋律

加大铲除腐败力度,“房子是用来住的,不是用来炒的”的这句话才能落实到位。

 

 

 


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