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智客专访 | 张一夫:房地产结束暴利时代,正迈入新时代,面临新调整

已有 5284 次阅读2017-11-1 09:05 |系统分类:营销实战


 

智客专访 | 张一夫:房地产结束暴利时代,正迈入新时代,面临新调整





为什么有这次专访

 

九大全球瞩目,众人期待。因为十九大关系到中国未来发展的方方面面,关系到中华民族的伟大复兴。我们欣喜地看到十九大为我们描绘了新时代的美好蓝图。作为一向受民众关注的房地产,也再次掀起社会各界的热烈讨论。

 

我们看到,十九大关于房地产及住房制度有了新提法!十八大关于房地产的提法是:建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。而十九大关于房地产的提法则为:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

 

十九大报告强调房住不炒、租购并举,房地产市场是否将面临一场脱胎换骨的改变?本期智客专访,我们就来听听江苏东方地产研究院研究员、资深房地产研究者张一夫是如何进行解读的。


新时代下的楼市走向

 

问:十九大报告再次强调“房住不炒”,您认为对整个市场将产生怎样的影响?

 

张一夫:首先,应该肯定的是,习总十九大报告有关房地产“房住非炒”的论述,是房地产市场转折的明确信号。可以预见,19大以后,我国房地产业将不可避免发生“转变、转型、转换”——房地产开发理念转变、房地产市场经营转型、房地产经济地位转换。

 

 

问:房地产开发理念将如何转变?

 

张一夫:房地产开发必须立足于正常民生商品开发这个着眼点,保持底线,告别暴利,贴近民生。所有涉及房地产开发的企业和资本,必须在法治和民生的轨道上付诸实施项目投资开发,确保社会稳定和经济健康运行。

 

而习主席在报告中有关社会主要矛盾变化的论述,更是强调了民生、社会健康发展的诉求。我以为,房地产经济转型在社会矛盾的变化过程中,脱不开主要关系。

 

在我国改革开放之前和初期,民众的主要问题是温饱问题,吃饱穿暖是主要目标。经过二三十年的快速发展,我国大部分人已经过上了小康生活,但是由于市场经济体制还不完善,收入分配和社会保障制度还不健全,贫富差距呈现较大状态。在这种情况下,社会主要矛盾体现为“不患寡而患不均”。

 

根据国家统计局的数据,2016年我国居民收入基尼系数为0.465。根据国际经验,基尼系数超过0.4就属于差距较大,超过0.5就属于差距悬殊。虽然过去十年来我国基尼系数有所下降,但仍然保持高位,这一问题必须引起高度关注。

 

在财产分配方面表现为不平衡。根据专家学者研究的研究,在过去十多年里,中国居民的财产差距迅速增加,2010年全国居民财产分布的基尼系数高达0.739,中国已成为世界上财富分配高度不均等的国家之一。在居民各类财产中,房产占全部财产的比例由2002年的57%上升到2010年的74%。房产成为居民财产分配不平衡的主要原因之一。十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,可谓振聋发聩,正逢其时。


 

问:房地产市场经营将如何转型?

 

张一夫:我认为,习近平主席在报告中坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不但获得了与会人员热烈的掌声,更成为近期“刷屏”的报告内容之一,尤其在整个房地产行业、乃至在全社会犹如一石激起千重浪,掀起巨大热议。从这种反应来说,长期以来,固有的房产开发模式、尤其是市场运作模式备受诟病。这就需要市场进行良性健康的转型,也就是说房地产市场从自由无序、无底线状态步入接受监督的状态,价格、利润、营销手段都要面临严厉的监管,居住以外的商业炒作将受到限制约束乃至制裁。

 

习主席的报告强调了房地产业在政策层面坚持房子是用来住的、不是用来炒的这样一个最根本、最鲜明的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,这是政府关于未来房地产行业发展的主要方向和主导思路。

 

这样,在政策层面上,可以迫使房地产市场通过阳光、透明、公开、健康的运作手段,在法治框架内良性运行,以确保经济秩序的稳定和基本居住的民生保障性能。

 

 

问:房地产经济地位将发生怎样的转换?

 

张一夫:近期,房地产市场已经开始显现回归趋势,连一贯坚持房价只会上涨预言的任志强先生,也提出了对房价上涨的质疑,并提出未来“是租房还是买房?”的问题。

 

在因城施策的楼市调控大背景下,前三季度全国商品房销售增速继续回落,楼市已经降温,未来商品房销售数据增速将继续收窄。

 

国家统计局数据显示,前三季度商品房销售额91904亿元,增长14.6%,增速回落2.6个百分点。

 

商品房销售面积同样呈现回落态势。1-9月商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,但增速比1-8月份回落2.4个百分点。9月多达45个城市发布了楼市调控相关政策52次,政策密集程度甚至超过了去年10月。截止日前,年内全国房地产调控政策已接近180次。

 

十一”黄金周结束,一、二线热点城市成交量为2014年以来最低,三、四线城市成交维持高位。北京新建住宅7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年以来的历史最低值。

 

三、四线城市成交维持高位主要诱因是货币化安置的棚改政策大面积实施,刺激三四线城市“需求”。

 

我这里有一组上海前八个月的数据:上海今年前八个月,新房成交面积同比分别下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%;成交套数共40928套,前8月每月同比分别下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。

这些变化数据说明什么?

 

这说明,实际上,这一切现象都表明政策的明显诉求和威力:回归房地产本质、强调经济健康发展和民生保障的双重特性。叶檀女士最近说:任志强说房价要大涨了?用脚丫子想想,不可能啊!因此,这一切也在预示一种变化:房地产经济地位调整转换。

 

过去,房地产业在国民经济中扮演着十分要害的角色,这源于GDP、土地财政、企业和个人投资暴利回报等环节因素对不同阶层和不同诉求带来的刺激诱惑。其实,房地产在这种经济结构中的倚重地位,不仅严重影响了民生,为社会稳定带来隐患,更对经济结构的完善科学与稳定产生严重威胁,甚至不加控制将为金融安全造成严重后果。

 

所以,我想,中央会认为,房地产经济地位转换、房地产业在整个国民经济中的结构权重调整转变迫在眉睫,放任房地产决定一切,不仅危害民生,对经济也是一种杀鸡取卵、竭泽而渔的不明智做法。只有一个良性运转的、健康理性的、有益于经济、有益于民生的房地产经济发展状态,才是未来房地产的新定位。

 


 

问:有观点认为,调控虽然很严厉,但似乎并没有强调要降房价,所以仍然看好房地产市场,您怎么看?

 

张一夫:确实,调控的基础是稳定,这是大前提。房地产不可能允许大起大落,因为“硬着陆”极有可能导致经济断崖式垂直坠落!但是,回归本质、不忘初心,是高层对未来房地产的基本定位。

 

 政策的逻辑困境,市场、资本、政策的冲突一定存在,调控之所以调了很多年鲜有效果,也正是这些矛盾的存续。但是,事涉经济安全、经济转型、民生社会,所以,回归本质本性是房地产绕不过的坎。

 

从十九大报告中关于房地产的定位,可以看到住房问题被中央视为“民生痛点”之一。十九大报告中提到,一个政党,一个政权,其前途命运取决于人心向背。人民群众反对什么、痛恨什么,我们就要坚决防范和纠正什么。所以,未来的房地产还会继续发展,但是将很快开始发生转变,进行调整。

 


问:那您认为未来的房地产将呈现一个怎样的调整过程?

 

张一夫:我个人觉得,将主要呈现以下三个新的调整过程:

 

1、中央冷静认识到住房市场和房地产在中国较长时间的发展中存在的利弊,对过去房地产的发展状态基本上来了个盖棺论定,决心消除长期以来影响经济结构优化转型发展和阻碍民生稳定的不良势头,扬长避短,强化发挥房地产业在国计民生、经济安全、社会稳定中的应有的积极作用,转变房地产业原有运行轨道,重塑行业形象。

 

2、总结、调整、延续过去房地产宏观政策的制定与实施,推进长效机制加速落地,促进房地产市场平稳回归,以求行业稳步前行;

 

3、住房逐渐回归本质,开发商的暴利时代、野蛮掘金时代,投机商的炒房牟利时代已经结束。经济发展、民生事业成为房地产双重属性,而且,住房的民生保障属性成为中央未来更响亮的定调,促使房地产行业循法依规经营,规范科学运行。

 

具体到房价来说,平庸和保守的特征将成为较长期态势。

 


 

问:可以说房地产也进入了一个新时代,现在房地产业都在谈论新兴地产,很多企业也在向新兴地产转型。您能谈谈对新兴地产的理解吗?

 

张一夫:关于新兴地产,我的理解是不仅在产品和技术上体现新兴特征,更重要的是在开发理念、研发理念、商业模式、营销模式等方面体现新兴特征、新兴技术、新兴产品、新兴模式、新兴领域、新兴理念。从头到尾,换一个思维,换一个思想。

 


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