房地产市场好的时候，坐在售楼部都可以很快的去货，卖房很容易，但是每当楼市遇冷，找客户就成了大难题。传统的营销手法作用势弱的时候，广告的效果没法体现，这时候渠道营销就被上升到了前所未有的高度。但渠道营销因其特殊性，在实际操作中投入人力物力巨大，如果控制不好，则很容易使推广费浪费。

    渠道是见效最快的招揽客户方式之一，但也可能是最难管理的收客方式。渠道用得好，可以有效提高去货率，也能让推广费真正看到执行效果。房地产市场熟悉的渠道类别一般是这些常用方法：派单、call客、团购、中介合作、电商、外展点、老客户再拓展和拜访，至于哪个渠道最有效，这个问题很难把握，因为客群不同导致了手法不同。

     以最早使用的派单拓客来说，这种街头派发广告页的方式，是初级销售人员常用的拓客方式，因其易操作性和广泛性被很多客户所接受。拓客人员拿着广告单张在街头拦客，然后通过登记电话号码的方式对客户约访。这种方式因操作成本低，范围广，被大多数售楼部所使用。但这种方式真正有效的常见于刚需项目，对于一些高端项目来说，派单所招揽的客户中少有有效客户。这与高端客户的消费习惯和信息接收渠道有关。一般来说，购买高端物业，尤其是别墅产品的客户，因其对产品的价值认知渠道不同，对信息的接受渠道也不同，派单并不适合这些高端物业的拓客方式。

     call客是一般售楼部常用的陌生拜访方式之一，渠道商也常把这种拓客方式作为每天必用和好用的拓客方式来使用。对于一些客户来访需求量大，产品受众广的项目来说，call客可以有效约访到适合本项目产品的意向客户，而且因为可以集中操作，具有培训快，见效快的特点，也是房地产常用的拓客方式。但是近年来，由于房地产相关行业，例如装修、建材、家具、金融贷款等相关公司频繁使用这一渠道方式，很多消费者非常抗拒接到推销电话，目前房地产销售的call客效果正在不断下降。

      团购是针对团体客户开展的销售模式，这一方法主要针对区域内具有集中购买需求的客户，或者根据客户地图对区域内具有购房需求的客户进行拓展、拜访，采取团购优惠的方式来拓客上门成交，在渠道商的操作下，目前这一方式仍被大多数销售部门所使用。而且结合旧业主回访、转介，这一拓客方式仍然有不错的效果。例如碧桂园，就以精准的渠道模式，以客群所在的区域为单位进行布局，再加上人海战术，在区域内有效收客，而且通过不断的转介模式形成了不断导客的最终目的。

      中介合作，对于本身拥有自建销售团队的发展商来说，选择合适的中介联动，或者二三级分销商合作，即是对客户渠道面的拓宽，也是资源的互换、嫁接和导入的深入拓客方式。对于中小房企来说，因为自身本身的品牌影响力不够大房企有优势，对客户的吸引力主要靠产品以及情感营销去形成客户聚焦，在中小房企来说，中介合作用得好，可以说是花小钱办大事，可以有效放大客户资源的嫁接。但是中介合作因其涉及环节多，相应也增加了营销成本。

      房地产电商，是客户在线上的二三级转介平台，电商通过线上的门户网站推广，积累客源，然后通过客户需求和项目进行配比，给开发商销售部提供客户资源。也有许多电商平台通过线下整合三级市场，进行客户的转介，代表的电商品牌为搜房网、房多多、吉屋等房产电商平台。电商平台的优势是可以快速传播,做好蓄客和互动营销。减少售前巨额的平媒推广成本。实现楼盘助理销售，客户导流的目标。但是由于房地产电商为了前期能很好的蓄客，以帮客户申请购房优惠为名，违规办卡，透支了购房者对电商平台的信任，目前电商平台的影响力正在遭遇一个转化率的瓶颈。

      外展，这种方式以前常被用在项目前期蓄客阶段拓客，根据项目的目标客户群定位，在项目周边或目标客户群较集中区域内，采取摆设展点，通过外展点的形象展示，让客户认识项目，从而达到传播项目品牌和吸引客户的目标。外展通常以固定点为基础，以派单宣传的方式向周边拓展客户；而客户在被吸引上门后，通过以面对面的交流，让客户了解项目；以达到广泛收集目标客户信息、将目标客户带到售楼部并促成成交为目的的一种拓客方式。由于其针对性强、方式灵活多变、效果显著，外展也是一种直接点对点的销售模式，可形成直接广告与间接口碑效应；外展通常设置在人口集中地，展点人气旺，可以扩大项目的影响层面；外展直观的形象设计，可以向客户展示项目的实力、项目的品质，让客户在前期体验中逐渐认可项目。外展因涉及到展位租赁，设计制作以及相关活动支持费用，其成本也对营销成本有较大影响，对于地段不占优势的项目，其效果显然要好于低端优势明显的项目。

        转介，旧业主介绍是售楼部客户的主要来源，旧业主介绍的客户因为情感营销的效应，往往在购买前就对项目有较多的认可，客户在销售过程中对项目认同度高，从而更容易成交。除了旧业主介绍，目前广泛使用的还有全民营销，以老带新、中介介绍、自然人介绍、员工介绍、其他楼盘业务员转介绍等等。传播量和成交量在可控的范围内，选对了适合项目的全民营销对象，才能在楼盘销售中起到关键作用。