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日志

房地产相对泡沫造成城市化和消费升级拥堵,城乡均衡发展是解决之道

已有 19696 次阅读2020-7-18 19:57 |系统分类:营销实战

相信,很多人都会在早晚上下班高峰时面临过城市交通拥堵,原因何在?一是城市交通管理相对落后,二是城市办公功能区相对比较集中,三是城市基本公共交通需求没有得到最佳满足。

 

本文以此来类比城市化和消费升级的拥堵。有没有农民城市化的意愿?恐怕这种意愿还很强烈,甚至还比较迫切,毕竟城市里的教育、医疗、养老以及其他基本生活公共设施相对比较完备,如果条件具备,哪一个农民家庭不愿意进城务工、生活呢?消费升级更是如此,能过上更好的生活,居住、工作、收入、教育、医疗、养老等无后顾之忧,谁愿意抱着存折过苦日子呢?

 

然而,房地产价格居高不下,对于实体经济资金抽血比较严重,致使实体经济景气指数下降,对于居民城市化和消费升级带来严重掣肘——无法获得稳定的工作,房价高企带来居高不下的居住成本,再加上教育、医疗成本的增加,未来不确定的“老是否有所养”,逐步推高农民进城的担忧情绪,同时也使得中低收入的城市居民家庭“不敢消费”。

 

如何破解农民城市化进程和消费升级过程的拥堵现象呢?我们从以下几个方面进行分析。

 

房地产市场相对泡沫论的解读

 

对于房地产市场,我比较反对以偏盖全的理论认知。于是,我比较主张建立房地产市场相对泡沫论的观点。什么是房地产相对泡沫论呢?在中国这样的幅员广阔的经济体里,且14亿人口当中拥有一半以上的农村户籍人口的经济大国,不同地理区域的、不同城市级别、城乡之间都存在着非常明显的房地产市场差别,由这些因素而导致的房地产价格也是千差万别。因此,既不能一概而论房地产泡沫,又不能一概而论房地产没有泡沫;既应该允许一些区域出现市场化导向的房地产市场,又应该在一些区域以政府主导的计划式的房地产供应;既要给炒房者一定的市场空间,又要给居住者足够的稳定的居住空间。因此,我提出房地产市场相对泡沫论。

 

举例来说,北上广深等一线或准一线城市,如果放开房地产市场调控监管,这些城市的房价必涨无疑。说明了什么?说明这些城市因为各种资源汇聚所产生的城市吸引力超强,即便房价高企,仍然有人为此趋之若鹜。曾经有人举例说,如果将当下北京长住的2000万人口全部移除北京,同样会有另外2000万人蜂拥而至,这就是北京这个城市的魅力所在,它能够源源不断地吸引来自全国各地甚至世界各地的精英人才汇聚,房价高就显得不那么可怕。这就是市场规律。当然,像这类城市基本不怎么承担农民城市化和消费升级的任务,因为这类城市已经人满为患,疏解城市功能,分流人口,反而成为这个城市的主要任务。至于消费升级,显然这些城市已经在世界范围内达到了中等收入甚至发达国家同类城市的消费水平。

 

与此同时,我们还有大量的地市县级的三四五线城市,这些城市承担着吸引农民城市化和消费升级的主力担当。尤其是对于拥有足够实体经济产业吸引力的城市,就要在这些城市尽快去房产泡沫化,专门为农民城市化提供房地产用地,政府少收甚至不收土地出让金,开发商实行微利开发。形成什么样的格局呢?房地产与产业园区进行配套,产业园区提供工作岗位,房地产业提供廉价的住房,一方面吸引人才和农民城市化,另一方面通过人才和农民城市化吸引实体企业入驻,二者相互促进,建立良性循环。

 

既有实体经济产业的发展,又有农民城市化进程的助力,必然带动城市经济发展的良性循环,使得整个城市的消费升级得以获得有效助攻。

 

当然,城市化进程不仅只有拉农民进城这一条路,也要在农民非农业收入上下功夫,这或许才是真正的农民城市化。

 

剔除户籍限定的城乡界定,实施城乡均衡发展

 

对于城乡的界定,前提应该是取消户籍制度,不再从制度层面确定谁是城市人、谁是乡下人。城乡居民不再以一个小小的户口本进行区分,而是以每个人具体所从事的工作进行有效区分。这样就需要建立户籍登记制度。

 

说起来简单,具体操作起来困难重重。原因就是户籍制度本身带有着非常明显的背后利益。之所以存在户籍制度带来的利益不平等,主要还是城乡发展不均衡。因此,城乡均衡发展是破解城乡二元体制的关键所在,也是实施农民城市化进程的核心障碍。

 

在我国绝大多数地区,小城镇发展落后,农民无法依靠城市、县、乡镇来实现收入的转移——即由主要以农业收入转向第二三产业收入。只要实现农民的收入转移,就说明农民完成了城市化改造。

 

中国人口众多,与欧美等发达国家人口稀少相比,不适宜进一步发展超大型城市。事实上,我们国家即便一些地市县级城市人口,都比欧美发达国家的大城市人口多。这就极大地限制了这些城市的人口扩张能力。根据Demographia研究机构的数据,作为世界人口最多的国家,中国百万人口以上的城市共有102个之多,其中很多城市在国外鲜少听闻,甚至在中国国内也少有人知。人口规模超过英国利物浦(估计城市人口为88万)的中国城市多达119个。

 

如此众多的百万人口城市,势必给城市发展带来困境,商业、教育、医疗、养老、公共设施、交通、城市服务、城市安全等各个方面都面临挑战,如果放眼一下自己周边的百万人口城市,便知城市管理混乱不堪原因所在。

 

那么,既然城市已经达到极限,就必须要开拓一项县镇经济为主导的城市化,这也就是城乡均衡发展。

 

所谓县镇经济城市化,即通过依托核心大城市建立各种级别的城市群,城市群并非完全覆盖,但必须发挥城市群的综合协调发展功能,将核心大城市周边的县、镇发展成为具有产业支撑能力的专业县镇,为县镇农民提供工作岗位。这种产业要求具有灵活多变性,既可以是以服务业如旅游、休闲、健康等服务为主的第三产业县镇,又可以发展以制造业产业为主的第二产业县镇。核心城市群政府必须进行区域县镇经济发展规划,提供产业支持政策和配套服务措施,积极推动县镇域经济发展。

 

因此,农民城市化并非将农民全部吸收到对于农民来说非常陌生的城市里,而是把非农业工作岗位送到县镇,发展便于农民参与建设的特色经济为主导的县镇域经济。只要农民的主要收入来源于非农业工作,便证明农民城市化进程完成。不是非得让农民改个户口本才算城市化。正因为如此,我常说,农业户口改为非农业户口不是真正城市化,让农民享受城市居民同等的基本待遇并稳定取得非农业收入,才是真正可持续的农民城市化。

 

城乡均衡发展,核心大城市必须拥有产业规划和引导的理念

 

有的时候,我们看到每逢周末或节假日,城市人口便拥向另外的城市度假或休闲。甚至一些政府公务员家庭也会这样做。大家并没有感觉到有什么不适。其实,这时候政府是需要反思的。为什么你的城市没有这样一些供人们休闲度假的小镇?

 

回答往往是我们这个城市没有相应的休闲度假的基础设施和场所。这时就要思考为什么你没有,人家有?原因就是你这个城市群的领导没有这个发展思维。你也有农村乡镇,你却没有农家乐;你也有农村乡镇,你就发展不起农家院;你也有池塘湖泊,你就只能养鱼,却无法发展起垂钓园。这就是差别。没有就只能让自己城市的居民到别的城市去消费,为别的城市带来GDP。试想依靠当下的房地产经济计算,政府卖一块地,就可以支持多少个特色小镇的发展?

 

有时候地方政府苦寻方法,却没有综合发展理念。你看着你的特产被运往外地加工厂,加工成消费品卖回到你的城市,你应该感觉到耻辱;你看到你的城市居民休闲度假选择别的城市,你也应该感觉到耻辱(长途旅游除外);你看到的城市的农民大包小包外出打工,你应该感觉到自己的无能。

 

一个城市不应该只是默默地卖地支持财政收入,眼看着高楼大夏拔地而起,任凭炒房客从你的城市带走大把大把的现金,自己城市的居民却无房可住、望房兴叹,自己城市的农民只能依靠外出打工维持家用。这不是真正的城市经济。同时,城市的管理者,也不应该任凭农民想种地就种地,想打工就打工,只要你不处于贫困线以下,你就过着你能力所及的生活。而是要时刻想想怎么为他们谋福祉。


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